Avez vous effectué votre « due diligence » ou enquête pré-achat? Faites vous vos devoirs au moment d’investir dans l’immobilier. Vous avez entendu cela avant, mais qu’est ce que la « due diligence »? Une définition simple: «L’enquête et la vérification de tous les détails d’un investissement. » Vous commencez le processus avant l’offre, mais il y a du travail à faire aussi pendant l’offre. Vous devez également inclure des clauses qui vous permettent d’avoir des inspections, d’examiner certains documents, et d’examiner les livres.
L’enquête pré-achat d’un investissement devrait toujours comporter un regard sur les livres. Examiner les 24 derniers mois de recettes et de dépenses des déclarations, vous essayer de trouver quelque chose d’inhabituel, comme les dépenses ou les revenus qui sont trop faibles ou qui semblent plus élevés que d’habitude. Regardez le registre des loyers, et déterminer si les loyers sont plus ou moins au taux du marché pour la zone où vous achetez. Vérifiez les registres de paie, s’il y a des employés, et regardez s’il pourrait y avoir des surprises, comme les jours de congé ou vacances accumulées que vous aurez à payer en tant que nouveau propriétaire.
Toujours vérifier les revenus. Vous voulez voir les baux de location signés par les locataires, ainsi que l’historique des locations, qui pourraient montrer si il y a un problème avec des locataires ou s’il y a des retards de paiement qui restent à effectuer. Demandez à voir les documents des dépôts qui devraient faire preuve des montants réellement reçus.
Regardez les contrats de service. Demandez-leur si on doit les transférer, ou si vous êtes libre de modifier (peut-être moins cher) les services. Entre autres, vous regarder pour la gestion de l’immeuble, l’aménagement paysager, pelouse, déneigement, service de nettoyage des piscines, le chauffage et l’entretien du système d’air climatisé, etc.
Effectuez votre première inspection à l’extérieur. Promenez vous avec un stylo et du papier, et notez les choses inhabituelles ou qui ont besoin de réparations. Demandez toujours une inspection par un professionnel en cas de besoin. Il est préférable d’investir quelques centaines de dollars pour un professionnel que de le regretter après. Assurez-vous que l’électricité et la plomberie sont en bon ordre et répondent aux codes du bâtiment de la région. Évaluez le nombre d’années de la toiture, vérifier les allées, l’aménagement paysager et l’état de la peinture extérieure.
Votre enquête pour achat ou « due diligence » devrait aussi comprendre une inspection de l’intérieur. Rencontrer certains des locataires si vous le pouvez. Rechercher tous les problèmes que vous aurez à résoudre dans les années à venir. Attention aux dommages causés par l’eau ou ceux causés par l’incendie, les problèmes de ravageurs, fourmis, et toutes les autres sortes de bibittes. Est-ce qu’il semble y avoir des « problèmes de locataires». Y a t-il des logements vides qui sont répertoriés comme étant occupé? Vous pouvez même demander à la ville de faire une inspection gratuite de sécurité avant achat pour vérifier si le bâtiment répond aux codes actuels.
Appelez les autorités locales. Renseignez-vous sur le zonage ou de tout empiètement possible. Y a t-il eu des violations du code de sécurité incendie, et ont-ils été réparés? Est-ce que toutes les taxes municipales et scolaires sont payées et à jour?
Il est généralement préférable d’utiliser l’aide d’un professionnel lorsque vous faites votre « due diligence » ou enquête pour achat. Votre comptable peut déchiffrer les livres mieux que vous, et remarquer quelque chose qui ne fonctionnent pas. Un avocat ou notaire peut réviser votre offre et bien d’autres documents. Un professionnel pourra aussi vous dire s’il y a autres choses que vous devriez faire.
Prenez des notes. Faites quelque chose avec les problèmes sérieux (Faites les réparer ou ajustez votre offre). La plupart des problèmes que vous rencontrez lors de l’achat d’un immeuble à revenus ne sont pas entièrement imprévisibles. Ils peuvent être évités ou résolus, si vous utilisez votre liste de contrôle de « due diligence » ou enquête pour achat de façon sérieuse.