Avez-vous le bon contrat pour travailler en équipe ?
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Sans le bon contrat, votre partenaire en immobilier pourrait devenir un redoutable concurrent. Voici comment éviter un tel scénario.    

Imaginez la situation suivante : vous dénichez le partenaire idéal : il est beau, bon, intelligent, doué pour aller chercher du financement, et en plus il dispose de bonnes liquidités. Mais quelques mois après le début de votre association, votre partenaire vous quitte et devient votre principal concurrent…

C’est un scénario peu souhaitable, mais qui est tout à fait possible, et pas seulement en immobilier.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire signer à votre partenaire un contrat de confidentialité, de non-concurrence, de non-sollicitation et de secret.

Dans les entreprises privées, il est souvent prévu que les employés signent une telle entente dès le premier jour de leur embauche. La raison en est la suivante : le Code civil du Québec prévoit des dispositions à ce sujet (article 2088 et suivant), mais ces dernières sont trop vagues.  

Il est notamment prévu qu’un salarié n’est pas en droit de faire une certaine série d’activités qui pourraient nuire à son employeur. Par exemple, il doit demeurer loyal à son employeur et il ne doit pas se servir des secrets d’affaires en dehors du bénéfice de l’entreprise qui l’emploie. Le Code civil stipule que ces règles s’appliquent sur une période « raisonnable ».

Entre vous et moi, le terme « raisonnable » est sujet à bien des interprétations…

Le contrat en immobilier

Si votre entreprise en immobilier embauche des employés, par exemple un gestionnaire d’immeubles, je vous recommande de faire signer une entente de confidentialité, de non-concurrence, de non-sollicitation et de secret. Cela vous permettra de clarifier le tout.

Et vos partenaires ? Par exemple, vous vous associez avec quelqu’un et décidez de créer une incorporation. Faut-il prévoir une telle entente ?

Oui.

Il faut savoir qu’en plus d’être floues, les mesures prévues au Code civil ne s’appliquent que dans le cas d’une personne salariée. La règle est simple : aussitôt que la personne visée n’a pas de déduction à la source, il ne s’agit pas d’un employé. Dans le cadre d’un partenariat, donc dans une situation où la personne avec qui vous faites affaire n’est pas votre employé, le Code civil ne prévoit aucune interdiction de tricher, voler vos secrets, vous concurrencer après et pendant votre partenariat.

Il est donc HYPER important de vous assurer que tous vos collaborateurs signent une entente de confidentialité, de non-concurrence, de non-sollicitation et de secret. Un avocat pourra vous aider à rédiger ce type de document.

Un exemple concret

Supposons que vous faites de la location-achat et vous recherchez des préavis de 60 jours. Vous vous associez à un partenaire et vous l’initiez à votre méthode de recherche pour trouver de bons deals et de nouveaux clients.

Mais peu de temps après le début de votre association, votre partenaire décide de mettre fin à votre partenariat. C’est bien dommage. Mais le comble, c’est qu’il repart avec vos méthodes de recherche, vos contacts ainsi qu’une liste de clients potentiels, puis devient votre nouveau concurrent.

Il est difficile de chiffrer combien d’occasions d’affaires vous allez perdre et à combien s’élèveront vos pertes. Mais chose certaine, vous risquez de perdre beaucoup ! D’où l’importance de rédiger un bon contrat qui dissuadera votre partenaire d’agir de la sorte.

Le nerf de la guerre : dissuader autant que possible

Selon Me Luc Audet, avocat spécialisé en droit immobilier, la règle d’or pour qu’il puisse y avoir une poursuite est la suivante : il doit y avoir une faute, il doit y avoir un dommage, et il doit y avoir un lien de causalité entre la faute et le dommage. Le problème, c’est que c’est souvent difficile à prouver. Vaut donc mieux prévenir que guérir.

Reprenons notre exemple dans lequel vous vous faites voler des clients potentiels. Vous souhaitez poursuivre votre ancien partenaire. Comment allez-vous faire pour établir le dommage ? C’est presque impossible.

C’est pourquoi l’entente de confidentialité, de non-concurrence, de non-sollicitation et de secret prend tout son sens. Vous pouvez y quantifier en argent les dommages que vous pourriez subir. Cela vous évitera d’avoir à prouver combien d’argent vous auriez pu perdre. Par exemple (pour donner des chiffres tout à fait au hasard) : 5000 $ par client, 25 000 $ par activité, 5000 $ par jour de concurrence.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il est important de prévoir une liquidation de dommage. En plus de vous donner un recours, l’entente créera un effet dissuasif.

Si vous avez une entreprise privée, que vous avez élaboré un système qui vous permet de trouver des deals et de vous enrichir, une telle entente n’est pas un luxe. Cela fera en sorte que vos partenaires y penseront deux fois avant de tricher.

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