Comment calculer la valeur d’un immeuble commercial
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Investir dans le commercial, cela ne se fait pas sans connaître la valeur de l’immeuble. Voici les trois techniques pour calculer la valeur marchande d’un immeuble commercial. 

Que ce soit à l’achat ou à la vente, c’est très important d’évaluer la valeur marchande de l’immeuble que vous souhaitez vendre ou acheter. Dans les deux cas, cela vous permet dans un premier temps d’éviter de perdre de l’argent et ultimement de rentabiliser votre investissement. 

Les évaluateurs utilisent 3 principales méthodes afin de calculer la valeur marchande d’un immeuble commercial. 

1- Méthode du coût

La méthode du coût permet d’estimer le coût de construction de l’immeuble en plus de la valeur du terrain. Cette méthode est beaucoup utilisée dans le cas de constructions neuves, de bâtiments industriels ou dans le cas de bâtiments à usage unique, comme une école, une aréna, une église, etc. 

En bref, pour calculer la valeur d’un immeuble commercial, la formule est la suivante : valeur du terrain + coût des aménagements dépréciés + coût du bâtiment déprécié. 

2- Méthode des comparables vendus

Cette méthode est très populaire et est surtout utilisée dans le domaine résidentiel. En tenant compte du principe de l’offre et de la demande, il s’agit de comparer les prix des immeubles ayant été récemment vendus dans le secteur qui vous intéresse. 

ATTENTION : c’est important de considérer les prix VENDUS et non les prix demandés. Les prix demandés ne reflètent pas nécessairement la valeur marchande des immeubles. 

Aussi, il faut considérer que la méthode des comparable est plus difficile à appliquer dans le cas d’un immeuble commercial. C’est que les immeubles commerciaux sont moins standardisés que les immeubles résidentiels et plusieurs paramètres peuvent changer d’un immeuble à l’autre. Pensez à l’emplacement de l’immeuble, la superficie, l’agencement de l’espace etc. 

La solution est d’appliquer la méthode des comparables au pied carré. Il suffit de diviser le prix vendu par le nombre de pieds carrés que compte l’immeuble.   

3- Méthode des revenus

La méthode des revenus est à la fois utilisée dans le cas d’un multilogement que pour un immeuble commercial. 

Pour ce faire, il faut d’abord calculer les revenus nets. La formule est simple : revenus bruts – dépenses = revenus nets. 

Vous n’avez ensuite qu’à comparer les multiplicateurs de revenus nets d’un immeuble à l’autre. 

À noter : il est possible que la valeur obtenue avec la méthode des revenus ne soit pas la même que celle obtenue soit par votre banque ou votre évaluateur. Ce sera le cas par exemple si, dans vos calculs, vous ne tenez pas compte du fait que certains locaux sont vacants, mais que l’évaluateur ou la banque considère ce détail dans leurs calculs. 

Pour conclure, il y aura toujours possibilité de faire de bons investissements en immobilier commercial. En fait, c’est l’un des secteurs les plus lucratifs de l’immobilier. Il suffit simplement de bien calculer la rentabilité des immeubles.  

Actuellement, la pandémie de Covid-19 a récemment ébranlé le monde de l’immobilier commercial et plusieurs propriétaire perdent de l’argent. À moyen ou un peu plus long terme, il est probable que certaines opportunités d’achat se pointent à l’horizon. 

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