Comment se protéger dans une offre d’achat?
Conseils fiscaux Incorporation Offre d'achat

Il existe plusieurs méthodes afin de se protéger dans une offre d’achat. Voici mes 9 préférées.

« Est-il possible de me lancer en immobilier sans mettre ma famille à risque ? » Je me suis longtemps posé cette question lorsque j’ai commencé à investir en immobilier. 

Acheter une propriété – surtout la première fois – signifie souvent d’utiliser toutes ses économies d’un seul coup. (À moins d’utiliser des techniques de financement créatif, bien entendu!)

Pour certains, ça fait peur. « Et si je manquais mon coup ? Je mettrais ma famille dans le trouble…» C’est effectivement ce qui risque d’arriver, à moins d’utiliser des mécanismes de protection.

Voici un aperçu des techniques de protection que j’enseigne dans mes différents programmes de coaching.

PENDANT LE PROCESSUS D’OFFRE ET DE CONTRE-OFFRE

1- Vous incorporer?

Vous avez deux choix : Vous pouvez soit faire une offre en votre nom, soit au nom d’une société par actions. (SPA) 

C’est par le processus d’incorporation qu’il est possible de créer une SPA. Toutefois, pour vous protéger, il est conseillé d’utiliser une compagnie pour déposer votre offre, ceci surtout dans une perspective de protection légale. Le fait de déposer une offre d’achat en utilisant votre nom personnel vous met à risque, autant d’un point de vue personnel que financier. Si les choses ne tournent pas comme vous l’aviez prévu, l’incorporation limitera les dégâts. Il sera donc très avantageux de vous être déjà incorporé, en ayant créé votre propre société par actions (SPA) au moment de déposer votre offre d’achat. 

Voici les deux principaux avantages :

  1. Lors d’un flip, il vous reste plus d’argent dans vos poches.

Une fois incorporé par l’entremise d’une SPA, vous bénéficiez d’un petit taux d’imposition (si vous faites l’offre au nom d’une SPA opérante). De plus, vous pouvez (dans une certaine mesure) fractionner vos revenus avec les membres de votre famille, ce qui réduit l’impôt que vous payez personnellement.

  1. Vous êtes protégé.

D’un point de vue juridique, l’entreprise incorporée (SPA) est indépendante de ses actionnaires, puisqu’elle possède une personnalité juridique distincte. Elle est par conséquent responsable de ses propres dettes. Selon le principe de responsabilité limitée, tout contrat signé de la main de l’administrateur n’engage donc pas sa responsabilité personnelle.

2- Utiliser les bonnes clauses dans votre offre d’achat

Il n’y a pas que le prix à négocier. Il y a aussi les conditions entourant la vente. Voici quelques clauses qui vous permettront de rédiger la meilleure offre d’achat possible.

Les 3 clauses essentielles à toute promesse d’achat:

  1. La clause d’obtention du financement (clause 6 formulaire OACIQ)
  2. La clause d’inspection (clause 8 formulaire OACIQ)
  3. La clause d’obtention de l’examen des documents (clause 9 formulaire OACIQ)

3- Refuser une contre-offre

Une fois que vous avez déposé votre offre d’achat, il se peut que le vendeur vous relance la balle et qu’il vous envoie une contre-offre. Si à ce moment la transaction ne vous intéresse plus, vous êtes tout à fait libre d’en sortir, simplement en signant le refus de la contreproposition du vendeur.

4- Laisser aller les délais

Lors du processus d’offre et de contre-offres, le non-respect des délais de la part du vendeur ou de l’acheteur constitue une façon d’annuler une offre d’achat.

Par exemple :

  •         Le vendeur devait donner des documents dans les délais, mais n’a pas respecté son engagement. Vous pouvez complètement sortir ou revenir plus tard dans le dossier.
  •         Si on vous fait une contre-proposition et que vous décidez de ne pas répondre dans les délais, votre offre devient caduque et vous n’en êtes plus responsable.

APRÈS L’OBTENTION D’UNE OFFRE D’ACHAT ACCEPTÉE

5- Visiter les lieux

Cette première visite constitue en quelque sorte une première inspection, au cours de laquelle vous pourrez décider si oui ou non cela vaut la peine de poursuivre en faisant venir sur place un inspecteur chevronné. Ce sera également l’occasion de cibler certains éléments que vous voudrez valider avec l’inspecteur lors de sa visite.

Avant de vous lancer dans cette première visite, il faudra déterminer ce que vous êtes prêt à accepter, et ce dans quoi vous ne souhaitez pas vous embarquer. Vous devez donc cerner votre zone de confort. Quels sont les travaux que vous êtes prêt à faire ? Quels sont ceux que vous ne voulez pas toucher? Peu importe l’immeuble, il y aura toujours du potentiel, à condition qu’il y ait une perspective de rentabilité.

Pendant la visite des lieux, vous pouvez identifier des travaux à réaliser, puis demander une extension du délai de visite pour faire venir des spécialistes qui évalueront ces travaux. Par exemple, si lors de votre visite, vous remarquez des problèmes au niveau des fondations, vous êtes en droit de demander une extension permettant de faire venir un spécialiste des fondations qui évaluera s’il faut effectuer des travaux, et à quel prix.

Sachez que le vendeur n’a pas l’obligation d’accepter ce délai. En cas de refus, vous pouvez vous retirer de l’offre, ou en profiter pour négocier. Vous pourrez vous déclarer « entièrement satisfait », que ce soit avec une offre révisée ou avec la visite d’un spécialiste.

6- Faire une vérification diligente des documents

La vérification diligente revient à mettre votre chapeau de Columbo et mener votre petite enquête. Le but est de vérifier que rien ne cloche dans l’administration et la paperasse de l’immeuble. Aussi, dans votre offre d’achat, vous pourrez prévoir une clause relative à la vérification des documents, et vous vous retirez de l’offre si l’immeuble ne satisfait pas à cette clause.

Tâchez d’obtenir un maximum de documents, par exemple les factures ou les dépenses potentielles. Il faudra notamment analyser les baux, les factures, les garanties des fournisseurs (y a-t-il un transfert possible ?), les anciens rapports d’inspection, le rapport d’évaluation, la déclaration du vendeur, les jugements concernant la propriété ou le propriétaire, le certificat de localisation et le zonage.

7- Faire inspecter

L’inspection est la vérification diligente «physique » des lieux. Là aussi, vous pouvez prévoir une clause dans votre offre d’achat. À ce stade, il est important de confier les rênes de l’inspection à un professionnel qualifié et expérimenté. Aussi, il est important d’accompagner ce dernier dans son travail! Puisque vous payez de 500 $ à 700$ pour ce service (dans le cas d’une maison unifamiliale ou d’un condo), ne vous gênez pas pour lui poser des questions durant son inspection.

Certains inspecteurs n’apprécient pas cette situation, alors faites-en un critère qui influencera le choix du candidat retenu. De plus, n’hésitez pas à demander un exemple de rapport déjà produit pour évaluer comment travaille un inspecteur.

8- Utiliser une clause de financement

Si votre financement est refusé par la banque, que vous n’avez pas trouvé de plan B et que vous avez prévu une clause à cet effet, vous pouvez sortir du deal en vendant votre offre d’achat acceptée à un autre investisseur, ou vous pouvez simplement interrompre le projet. 

CHEZ LE NOTAIRE

9- Vérifier que de nouvelles informations ne mettent pas en péril la rentabilité

Effectuez une visite des lieux au moins 24 heures avant la signature chez le notaire et notez tout changement pouvant nécessiter des fonds supplémentaires. L’astuce est de vérifier que tous les locataires occupent toujours leurs logements. Ceci permet de vous assurer que les revenus demeurent conformes aux montants inscrits sur les baux. Il faut aussi vérifier que l’immeuble est toujours en bon état. Une clause spécifique dans votre offre d’achat pourra vous permettre de vous rétracter en cas de besoin.

Pour conclure

En utilisant les bonne techniques de protection, il n’y a pas de raison d’avoir peur d’investir en immobilier. Mais bien entendu, il faut détenir un minimum d’expertise pour maitriser toutes ces notions. Si vous souhaitez en apprendre davantage, nous passons à travers toute ces techniques dans mon programme de formation Les Secrets de l’immobilier, 100% en ligne.

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