Si vous possédez une entreprise en pleine croissance, l’idée d’acheter votre propre immeuble commercial vous a peut-être déjà traversé l’esprit.
Peut-être avez-vous commencé dans votre sous-sol ou encore dans votre garage. Beaucoup d’entreprises qui connaissent aujourd’hui un succès phénoménal sont passées par là. Steve Jobs (défunt patron d’Apple), Bill Gates (patron de Microsoft) et Jeff Bezos (patron d’Amazon) ont tous débuté dans le premier lieu qui leur était accessible, c’est-à-dire soit leur garage ou encore celui de leurs parents.
Mais inévitablement, ces entrepreneurs n’ont eu d’autres choix que de déménager leurs entreprises dans des lieux mieux adaptés à leur croissance.
Louer ou acheter ?
Si tout comme ces patrons vous en venez, vous aussi, à opter pour un local plus spacieux et mieux adapté, vous serez confronté à faire un choix : Devrais-je louer ou acheter ? Autrement dit, opterez-vous pour la location d’un local qui convient à vos activités, ou choisirez-vous pour l’option de devenir propriétaire ? Globalement, l’une de ces options n’est pas meilleure que l’autre. Cependant, en analysant votre situation, vous verrez plus d’avantages dans l’une que dans l’autre.
Pour une petite entreprise qui débute, il est souvent plus avantageux de louer. Avec le temps, il y a de bonnes chances que votre chiffre d’affaires augmente. Lorsque la rentabilité sera au rendez-vous, que vous encaisserez de plus gros profits et que vous serez entouré d’employés compétents, acheter un immeuble commercial devient un peu plus pertinent et réaliste.
Voici les principaux avantages et inconvénients, qu’il s’agisse de louer ou d’acheter un espace commercial :
Location
Avantages :
- La location permet d’adapter la taille du local si l’entreprise est en croissance.
- Elle permet aussi de déménager plus facilement.
- Il y a moins de risques si l’entreprise est en démarrage.
Inconvénients :
- Vous déboursez de l’argent pour le loyer plutôt que de vous bâtir un capital.
- Vous perdez les améliorations locatives pour lesquelles vous avez déboursé lorsque vous quitterez votre local.
- Le coût financier pour accéder aux locaux est souvent assez important.
Achat
Avantages :
- L’achat permet d’obtenir un patrimoine que vous pourrez utiliser comme garantie pour votre entreprise.
- En ce qui a trait aux augmentations de frais, l’achat procure une meilleure stabilité que le bail.
- Lorsque l’achat est bien financé, votre immeuble permet de libérer de l’argent pour le fonds de roulement.
- Si les taux d’intérêt sont faibles, l’achat devient encore plus intéressant.
- Vous conservez les améliorations qui font augmenter la valeur de l’immeuble.
- Si l’immeuble est assez grand, une partie pourrait être occupée par des locataires. L’argent des loyers vous aidera non seulement à entretenir les lieux, mais aussi à rembourser l’hypothèque et à vous bâtir du capital.
Inconvénients :
- La mise de fonds requise au départ peut être élevée.
- L’espace pourrait ne pas convenir à votre croissance éventuelle.
- Attention aux dépassements de coûts lors des rénovations.
- Idéalement, vous devez prévoir demeurer longtemps à cet emplacement pour que l’achat en vaille la peine.
Exemple réel
Prenons un exemple réel pour lequel j’ai moi-même été confronté. Dans ce cas-ci, le propriétaire de l’immeuble commercial que je souhaitais acquérir proposait deux options : acheter ou louer.
Passons d’abord en revue les coûts d’acquisition. Le prix affiché de l’immeuble était de 400 000 $, et la mise de fonds minimale requise était de 30 % du coût d’achat, ce qui requiérait de ma part un investissement initial de 120 000 $.
| Coût du bâtiment | 400 000 $ |
| Mise de fonds (30 %) | 120 000 $ |
| Hypothèque | 280 000 $ |
| Amortissement | 20 ans |
| Taux d’intérêt | 4,5 % |
| Fréquence des versements | Mensuelle |
En optant pour un emprunt hypothécaire amorti sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4,5 % et avec l’option de remboursement mensuel, je me serais trouvé à verser 1765 $ par mois afin de rembourser mon hypothèque. De plus, compte tenu que mon taux d’intérêt serait négocié pour une période de 5 ans, il était possible de calculer le capital que je rembourserai chaque mois.
Donc, en soustrayant le capital remboursé au montant de mes versements hypothécaires, j’ai établi que le coût net de mon emprunt aurait été de 954 $ par mois.
| Montant des versements hypothécaires | 1765 $ |
| Capital remboursé, moyenne pour 5 ans | 810,17 $ |
| COÛT NET DE L’EMPRUNT | 954 $ |
Ensuite, afin d’obtenir le coût réel de mon emprunt, il m’a fallu prendre en compte les dépenses qui accompagnaient l’achat de l’immeuble. En additionnant les taxes municipales, les taxes scolaires ainsi que les frais de copropriété, j’ai obtenu la somme de 19 614 $ que je devais payer dès la première année, soit 1 635 $ par mois.
| Taxes municipales | 5 400 $ |
| Taxes scolaires | 400 $ |
| Frais de copropriété | 13 814 $ |
| Total annuel | 19 614 $ |
| TOTAL MENSUEL | 1 635 $ |
Ainsi, en additionnant le total mensuel des dépenses associées à l’immeuble à mes versements hypothécaires, je suis arrivé à la conclusion que je devais verser 3 400 $ par mois pour être propriétaire de l’immeuble, en plus de ma mise de fonds initiale. En tenant compte du coût net de mon emprunt plutôt que de mes versements hypothécaires, j’ai déduit qu’en réalité, il m’en coûtait 2 589 $ par mois pour être propriétaire.
Regardons maintenant ce que je devais débourser pour être locataire. Le tableau suivant tient compte des cinq années d’un contrat de location pour la surface de 2 000 Pi2 de l’immeuble. Le contrat stipulait que le coût de location serait majoré de 2,5 % à la hausse chaque année, jusqu’à échéance du contrat.
| Calcul des versements en location | ||||
| 1ere année | 2 000 Pi2 | 25,00 $ / Pi2 | 50 000 $ / année | 4 167 $ / mois |
| 2e année
2,5 % augmentation |
2 000 Pi2 | 25,63 $ / Pi2 | 51 250 $ / année | 4 271 $ / mois |
| 3e année
2,5 % augmentation |
2 000 Pi2 | 26,27 $ / Pi2 | 52 531 $ / année | 4 378 $ / mois |
| 4e année
2,5 % augmentation |
2 000 Pi2 | 26,92 $ / Pi2 | 53 845 $ / année | 4 487 $ / mois |
| 5e année
2,5 % augmentation |
2 000 Pi2 | 27,60 $ / Pi2 | 55 191 $ / année | 4 599 $ / mois |
| Total : | 262 816 $ | |||
Au terme de mon bail de cinq ans, j’aurais payé un total de 262 816 $ en frais locatifs. Ainsi, en optant pour l’option d’acheter l’immeuble commercial plutôt que de louer (en considérant le coût net de l’emprunt), j’aurais économisé 107 456,45 $ sur la durée du terme de 5 ans. Ce n’est pas rien ! On parle d’une économie annuelle de 21 495 $ par année.
| Achat avec un terme de 5 ans | 155 360 $ |
| Location avec un bail de 5 ans | 262 816,45 $ |
| Épargne à l’achat sur 5 ans | 107 456,45 $ |
| Épargne en pourcentage | 41 % |
La question du financement
Mais bien entendu, pour pouvoir acheter un tel immeuble commercial, vous devez être en mesure de trouver le financement requis. Avant qu’une institution financière ne vous accorde un prêt, il est fort probable que l’on vous demande une garantie en votre nom personnel. Vous devrez donc avoir les reins assez solides pour être en mesure de satisfaire aux exigences de cette garantie.
Voici une astuce : Faites équipe !
Une stratégie gagnante consiste à vous allier à différents partenaires pour aller chercher du financement. Dans un monde idéal, vous ne devriez dépenser aucun dollar de votre propre poche pour acheter un immeuble commercial. Le mieux est de conclure un marché avec vos partenaires pour que ce soient eux qui mettent l’argent.
Pour apprendre comment monter ce type d’entente, je vous recommande fortement de vous inscrire à mon programme du Coaching Double. Vous y apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur les partenariats, sur l’achat d’un immeuble et plus spécifiquement, sur les immeubles commerciaux. Pour un aperçu du Coaching Double, c’est par ici.
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