Devrais-je investir dans un immeuble neuf ou usagé ?
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S’il n’est une question qui m’est fréquemment posée, c’est celle-ci : « Ghislain, devrais-je acheter un immeuble neuf ou usagé ? Quel serait le meilleur investissement ? » À cela je réponds toujours la même chose : cela dépend !

En règle générale, un immeuble usagé est moins cher, la plupart des logements sont loués et la rentabilité est quasi-immédiate. La rentabilité est donc souvent meilleure que celle d’un immeuble neuf. 

Il y a tout de même différentes philosophies qui peuvent être prises en compte quand on aborde cette question. 

La réalité, quand vient le temps de choisir entre un immeuble neuf ou usagé, c’est que les gens choisissent souvent selon leurs goûts. C’est surtout vrai dans le cas d’une maison, mais certains investisseurs achètent tel ou tel immeuble en fonction de celui qui est le plus beau ou le plus moderne. Et c’est une bête erreur. 

J’ai vu plusieurs acheteurs qui ont délaissé la question de la rentabilité au profit de la beauté de l’immeuble. En immobilier, il faut prendre garde à ne pas se laisser avoir au jeu des apparences. Autrement dit, un bel immeuble tout neuf sera un bon investissement à l’unique condition que la rentabilité soit bonne, et c’est tout aussi vrai pour les immeubles usagés.   

Après tout, l’objectif d’investir en immobilier, c’est de faire un investissement qui procure une bonne rentabilité. L’immeuble que vous achetez doit avant tout être rentable. 

Le neuf : plus difficile à rentabiliser 

Il n’y a pas de réponse universelle à la question à savoir si c’est mieux d’acheter un immeuble neuf ou usagé. Cela dépend du cas. 

Par contre, règle générale un immeuble neuf est plus difficile à rentabiliser qu’un immeuble usagé. Pourquoi donc ? D’abord, le neuf coûte cher à construire. De plus, si la valeur marchande de votre immeuble neuf dépasse une certaine somme, il vous faudra payer les taxes TPS et TVQ à l’achat. Et bien souvent, les revenus de loyer ne sont pas assez élevés pour rembourser votre emprunt hypothécaire et les frais d’entretien. 

Et c’est à ce moment-là de mon explication qu’on me revient souvent avec la contre-argumentation suivante : « Oui, mais Ghislain, dans un immeuble neuf, tout est neuf ! Je n’aurai pas de rénovations à faire ! »

J’entends ça souvent. Mais c’est une erreur de débutant de penser ainsi. D’abord, pour accorder du financement hypothécaire, les banques et la SCHL calculent des frais de rénovation, même si l’immeuble est neuf. De plus, que l’immeuble soit neuf ou non, vous pouvez toujours être appelé à faire des rénovations. 

Par exemple, dans un de mes immeubles, un locataire avait décidé de peindre en noir chacun des murs et des plafonds du logement qu’il occupait. Entre vous et moi, le noir n’est pas la couleur de mur la plus tendance, et je ne crois pas qu’elle soit près de le devenir. Je n’ai donc pas eu le choix de peindre en blanc lorsqu’il a quitté, puisqu’un logement tout noir, c’est difficile à louer, peu importe qu’il s’agisse d’un immeuble neuf ou usagé. 

Faire de bons calculs

Si vous remontez en début d’article, je dis qu’un immeuble usagé est moins cher et déjà remplis de locataire. Par conséquent, la rentabilité est souvent meilleure que celle d’un immeuble neuf. 

Mais le raisonnement ne doit pas s’arrêter là. Qu’il s’agisse d’un immeuble neuf ou usagé, votre décision d’acheter doit être appuyée par de solides calculs de rentabilité. Dans mes formations, j’enseigne toujours qu’il faut obtenir un revenu net (revenu une fois toutes les dépenses payées) d’au moins 50 $ à 75 $ par logement par mois. Un six logements devrait donc vous fournir des revenus mensuels de 300 à 450 $ par mois. 

La formule est simple : Revenus-dépenses-financement = combien il vous reste à la fin du mois. Le MRN (multiplicateur de revenu net) peut lui aussi vous aider à déterminer rapidement la rentabilité d’un immeuble. 

Donc, vaut-il mieux investir dans un immeuble neuf ou usagé ? Au final, la réponse n’est qu’une question de rentabilité. 

Vous souhaitez en apprendre davantage sur les calculs de rentabilité ? Un seul article de blogue ne suffit pas à couvrir cet aspect de l’investissement immobilier. Dans mon programme Les Secrets de l’immobilier, j’y consacre un chapitre entier !

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