Lors d’un FLIP, vous faites une division de terrain et vous voulez vendre seulement une partie de ce terrain. Comment cela fonctionne-t-il? Étant donné qu’il n’y a pas de contrat d’achat séparé pour le terrain, on se demande souvent comment calculer le profit sur la vente. C’est une excellente question et je suis certain que plusieurs d’entre vous se posent la même afin de déterminer combien d’impôt ils auront à payer sur leur revenu. Trois cas principaux peuvent être en cause :
1. Une maison principale
S’il s’agit de votre maison principale, vous n’aurez pas à payer d’impôt si vous décidez de diviser le terrain en vue de le revendre et que vous demeurez dans votre maison depuis 20 ans. Excellente nouvelle, n’est-ce pas?
2. Une résidence secondaire ou un immeuble à revenus
S’il s’agit de votre résidence secondaire ou d’un immeuble à revenus que vous possédez depuis longtemps, vous aurez à payer de l’impôt; le gouvernement concernera la vente d’une partie de votre terrain comme un gain en capital et donc comme un revenu supplémentaire. Ce dernier sera établi en soustrayant le coût de la vente du terrain au prix d’acquisition, qui se calcule ainsi :
le prix d’acquisition + les coûts associés à celle-ci (notaire, frais d’inspection, etc.) + les dépenses capitalisées, telles que les rénovations majeures.
Puisque le terrain est divisé, le défi sera, bien entendu, de déterminer avec précision le prix d’acquisition de la portion vendue. Pour cela, diverses méthodes existent, dont la première, celle de faire affaire avec un évaluateur agréé, ou encore celle d’utiliser une méthode mathématique en se référant à l’évaluation municipale. Vous pouvez prendre, par exemple, la valeur du terrain sur la valeur totale, et multiplier ce rapport par le prix d’achat et ensuite le rapporter par unité de superficie et ainsi établir le coût de la portion vendue.
3. Un achat récent pour revente (flip)
S’il s’agit d’une propriété que vous achetez pour faire une division de terrain que vous avez récemment acquise en vue de la revendre, vous devrez payer de l’impôt sur votre gain, puisque le fisc considère cela comme de la spéculation. Eh oui! Le profit que vous effectuerez en revendant votre bien immobilier devra donc être déclaré comme un revenu d’entreprise ou personnel et il sera ajouté à vos revenus annuels. L’impact sur votre profit peut être drastique, surtout si vous êtes taxé à plus ou moins 50 % de votre revenu.
Mes conseils sur la division de terrain
- Avant d’acheter, vérifiez avec un professionnel l’impact fiscal que la vente de la propriété pourrait avoir sur votre revenu. Les professionnels sont souvent en mesure de vous aider à réduire au minimum l’impôt que vous aurez à payer sur votre profit. Parfois, cela vaut la peine de payer quelques dollars pour pouvoir épargner des milliers de dollars.
- Ne vous arrêtez pas au fait que vous aurez de l’impôt à payer. Continuez votre projet immobilier et rappelez-vous qu’il est préférable de payer un million de dollars en impôt chaque année que de payer seulement 10 000 $, puisque votre revenu est ajusté en conséquence. Tout le monde paye de l’impôt; même les millionnaires n’y échappent pas!
Ghislain Larochelle