Doit-on craindre une récession en immobilier ?
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Ghislain, qu’est ce que je dois faire avec la récession qui s’en vient ? Est-ce que c’est le temps d’investir en immobilier ? Dois-je vendre mes immeubles ? 

C’est quelqu’un venu me demander conseil lors d’une rencontre gratuite de 30 minutes qui me posait ces questions. Selon certains experts, parait-il que nous connaitrons bientôt une récession. 

-Mais oui, Ghislain, ils en parlaient dans le journal. Bientôt il va y avoir une récession… et ils disent que ça va faire mal. 

-À quoi j’ai répondu : quelle récession ? 

-Ah, il parait que ça s’en vient. Aux États-Unis…

Une récession survient lorsqu’il y a un ralentissement ou un fléchissement du rythme de croissance de l’activité économique. Ça se traduit par une baisse générale de valeur des actifs, notamment la valeur des actions et celle des maisons, puis des immeubles. 

Le Journal de Montréal a d’ailleurs publié un très bon article sur le sujet. En gros, la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine a un effet négatif sur les exportations américaines. C’est pourquoi la FED (la Réserve fédérale américaine) intervient régulièrement en haussant son taux directeur, ce qui aide à stimuler l’économie. 

C’est la même chose au Canada, où la banque centrale rehausse ou diminue son taux directeur de temps à autre, selon les fluctuations économiques. Parfois c’est pour limiter les effets de l’inflation, parfois c’est pour éviter une récession ou pour en limiter les effets. 

Investir quand rien ne va plus

Au Québec et au Canada, les banques sont solides et je ne crois pas que l’on connaitra une grande débandade économique de si tôt.  

-Oui, mais Ghislain, que va-t-il arriver si j’investis en immobilier et qu’il y a une récession ?

Décidément, cette personne ne lâche pas le morceau… 

Donc, qu’arriverait-il si malgré tout vous investissez en immobilier et que survient une récession ? 

Supposons que vous investissez dans un immeuble de 500 000 $, puis que peu de temps après, la valeur de cet immeuble chute à 450 000 $. Si vous avez acheté sous la valeur marchande, cette baisse de valeur ne devrait pas trop vous inquiéter. 

Mais supposons que vous avez acheté votre immeuble à la valeur marchande. L’immeuble vaut 500 000 $ et vous le payez 500 000 $. Autrement dit, vous n’avez pas fait de profit à l’achat. À moins que vous souhaitiez revendre à court terme, vous n’avez pas à vous inquiéter pour la raison suivante : les loyers continueront de rentrer, et donc vos revenus de location ne changent pas !! 

Si vous investissez sur le long terme, il n’y a donc pas de souci à se faire. La baisse de valeur marchande de votre immeuble n’aura duré qu’un moment, et seulement sur papier. 

Donc en cas de récession, il n’y a aucun problème si vous avez investi en immobilier. Ce n’est pas le moment de vendre vos immeubles en panique. En fait, c’est plutôt le contraire, c’est le moment d’en acheter. Vous vous souvenez de la crise de 2007-2008 aux États-Unis ? Il y a beaucoup de personnes qui ont fait une fortune simplement en rachetant des immeubles, des maisons et des condos qui avaient perdu de la valeur. 

Souvenez-vous qu’un immopreneur dispose d’un avantage considérable par rapport à tous les autres investisseurs : peu importe le contexte, tout le monde a besoin d’un espace pour se loger. Il y aura donc toujours de la demande pour l’immobilier.

Un flip en cas de récession ?

-Oui, mais Ghislain, s’il y a une récession, les gens n’auront pas d’argent pour acheter mon flip !!

C’est la même personne à ma consultation de 30 minutes qui en remet… 😉 

C’est vrai que dans une perspective de revendre à profit, on peut penser que si les gens ont moins d’argent, il y aura moins d’acheteurs pour un flip. C’est vrai en théorie, mais la réalité est qu’en cas de récession, tout ne va pas s’écrouler du jour au lendemain. Vous aurez le temps de revendre votre flip à profit, puis d’en commencer un autre, et un autre, etc. 

Pour faire un profit, l’important, ce n’est pas de savoir si oui ou non on s’en va vers une récession. C’est plutôt d’acheter sous la valeur marchande et surtout de faire de bons calculs de rentabilité

Le grand impact que j’observe le plus souvent, lorsqu’il est question d’une récession, ce n’est pas la baisse en soi des valeurs. C’est plutôt que la plupart des gens ont peur. Pris de panique, ils vendent leurs actions, leurs valeurs mobilières et se tiennent bien loin de l’immobilier. Mais en réalité, les gens qui se laissent aller à la peur sont ceux qui s’enrichissent le moins. 

Mon point de vue est qu’en cas de récession, l’immobilier est beaucoup plus sécuritaire. Je sais que beaucoup de planificateurs financiers ne m’aimeront pas, mais je le crois sincèrement.   

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