Investir en immobilier avec un REIT, c’est facile !
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Les REIT (real estate investment trust) ou en français, FPI (fiducie de placement immobilier), représentent une incroyable occasion d’investir en immobilier, le tout à très faible coût !

Les REIT sont des fonds ou des fiducies qui détiennent plusieurs immeubles et qui se transigent directement à la bourse. Lorsque vous achetez des parts d’un fonds, vous devenez actionnaire et recevez un revenu proportionnel à votre investissement. Par exemple, si vous investissez 2000 $ dans le fond ABCD (fond fictif) et que chacune des parts se transige à 20 $, vous acquérez 200 parts. (2000 $ / 20 $ = 200).

Tous les mois, tant et aussi longtemps que vous demeurez actionnaire du fonds, un revenu vous est versé directement dans votre compte. Les revenus sont normalement établis selon un pourcentage des titres que vous détenez. D’un fonds à l’autre, ils peuvent varier entre 4 % et 15 %. Par exemple, si les actions du REIT ABCD offrent un revenu annuel de 6 %, vous recevrez 120 $ par année en ayant investi vos 2000 $.

Toutefois, le rendement peut varier, par exemple si les immeubles du REIT perdent des revenus. De plus, comme ils sont négociés à la bourse, la valeur du REIT est soumise à la loi de l’offre et de la demande. Chaque jour, les prix vendeur et les prix acheteur varient selon la demande, ce qui provoque une fluctuation continuelle du prix.

Les avantages du REIT… et les inconvénients

Les REIT offrent beaucoup d’avantages, mais aussi quelques inconvénients. Commençons par les avantages.

Avantage #1 : Des revenus prévisibles

Les REIT procurent des revenus prévisibles qui sont normalement versés tous les mois.

Avantage #2 : Un placement liquide

Vendre ou acheter un immeuble requiert un certain temps, des frais de notaire ainsi que plusieurs démarches. Vendre ou acheter un REIT ne requiert que quelques clics de souris, quelques minutes et très peu de frais. De plus, puisque les titres de REIT sont négociés directement sur les marchés boursiers, il est facile de trouver des acheteurs si vous souhaitez vous départir de vos parts, surtout si vous transigez de petits montants.

Avantage #3 : Une excellente diversification

Si vous êtes à la recherche d’une diversification dans vos placements, cela peut être difficile de diversifier vos avoirs si vous misez toutes vos billes sur un seul immeuble. Or, le REIT permet d’investir dans de très gros parcs immobiliers diversifiés, ce qui procure une sécurité additionnelle. Mieux encore, il est possible de diversifier vos investissements dans des secteurs qui autrement sont quasi-inatteignables, par exemple des tours de cellulaire, la location d’emplacement et d’équipements médicaux ou d’installations réfrigérées.

Avantage #4 : Moins de risque que les actions

L’immobilier est un besoin fondamental et les REIT offrent une bonne diversification. Par conséquent, investir dans un REIT peut offrir une meilleure sécurité de placement que si vous préférez plutôt investir dans les actions de telle ou telle compagnie.

Avantage #5 : Plus abordable qu’un immeuble

Lorsque vous investissez dans un REIT, les frais entourant votre investissement sont minimes. Outre les frais de transaction (on parle de moins de 10 $ par transaction, peu importe le montant), il n’y a pas de frais de notaire ni de droit de mutation à payer. De plus, les frais de gestion du REIT sont inclus dans le rendement qui vous est versé.

Avantage #6 : Plus payant que les actions des grandes compagnies

Quand je dis que l’immobilier est l’un des investissements les plus payants (si ce n’est pas LE secteur le plus payant), ce n’est pas des paroles en l’air. Selon la firme JP Morgan, de 1999 à 2019, l’investisseur moyen qui investit à la bourse à fait un rendement annuel moyen de 1,9 %… Ce qui est inférieur à l’inflation ! (Qui a été d’environ 2,1% par année pour cette période.) Ceci s’explique par le fait que beaucoup de petits investisseurs suivent les modes, investissent quand les prix sont gonflés et vendent leurs parts lorsque les prix redescendent et qu’ils ont trop perdu d’argent.

Pendant la même période, les investisseurs qui auraient tout misé sur le pétrole auraient fait un rendement annuel de 4,2 %. Pendant ce temps, le rendement des obligations a été de 5 % par année et de 6,1 % pour les actions américaines du S&P 500.

Et les REIT dans tout ça ? On parle d’un rendement annuel de 11,6 % par année sur 20 ans, ce qui en fait la catégorie la plus payante. Pourquoi est-ce aussi payant ? Principalement à cause de la diversification que procurent les REIT. Pour quantifier le tout, un investissement de 200 000 $ en 1999 placé dans un REIT offrant un rendement de 11,6 % annuel aurait valu 1,8 million de dollars en 2019. Rien de moins !

Source : J.P. Morgan – Guide to the Market March 31 2020 – (Page 63)

Avantage #7 : Moins de charges fiscales

La beauté de la chose avec un REIT est qu’il est possible de détenir vos parts dans un compte offrant des avantages fiscaux, tels qu’un CELI, un REER ou même un REEE. De plus, la plupart des REIT jouissent d’une structure fiscale avantageuse, qui fait en sorte qu’ils peuvent redistribuer tous leurs revenus avant de payer de l’impôt à la fin de l’année.

Alors, ça semble une bonne chose d’investir dans un REIT, non ? MAIS ATTENTION… Si les REIT offrent beaucoup d’avantages, il y a aussi quelques inconvénients. Voici les principaux.

Inconvénient #1 : Peu d’effet levier

À la bourse, c’est possible d’emprunter pour investir. Toutefois, contrairement à l’immobilier, il y a beaucoup moins d’investisseurs qui optent pour ces méthodes. De plus, contrairement à si vous investissez dans un immeuble, ce n’est pas possible de refinancer votre REIT. Vous en récoltez les revenus, vous pouvez le revendre, mais vous ne pouvez pas vous en servir afin d’obtenir un autre prêt pour faire grossir votre parc immobilier.

Inconvénient #2 : Vous ne gérez rien

Lorsque vous investissez dans un immeuble, la beauté de la chose est que vous avez les deux mains sur le volant ; vous pouvez négocier le prix et le financement, et vous pouvez optimiser la rentabilité à l’aide d’une foule de stratégies. Avec un REIT, c’est une autre histoire : vous ne gérez rien, mis à part peut-être le droit de voter pour élire les gestionnaires du fonds. Vous demeurez donc à leur merci, tout comme le rendement de votre investissement. D’où l’importance de faire une bonne vérification diligente avant d’investir, notamment en vérifiant la situation financière du REIT ainsi que les compétences de ses gestionnaires.

Comment investir dans un REIT ?

Il y a plusieurs options qui permettent de devenir actionnaire d’un REIT, notamment :

1- Acheter à la bourse par l’entremise d’une firme de courtage à escompte.

Il suffit de vous créer un compte de courtage en ligne avec l’institution de votre choix, d’y transférer des fonds en liquide, puis de faire la transaction. Pour ouvrir un compte, c’est assez facile : un appel téléphonique suffit ou vous pouvez le faire en ligne dans certains cas.

2- Acheter par l’entremise d’un courtier en valeurs mobilières

Cette option permet de mandater le courtier afin qu’il trouve un REIT qui convient à vos besoins et à votre profil d’investisseur. Mais attention ; si vous choisissez cette option, il faut surveiller les frais de gestion. En plus des frais de gestion du REIT, vous pourriez devoir payer les frais de gestion du courtier, qui grugeront une portion de votre rendement. Il faudra donc vous poser la question suivante : est-ce que je suis prêt à faire les recherches moi-même afin de dénicher le meilleur REIT, au risque de me tromper, ou si je préfère payer un courtier et lui déléguer la recherche ?

3- Acheter sur le marché dispensé

Au Canada, le marché dispensé permet aux sociétés de distribuer des valeurs mobilières seulement à certains investisseurs, sans qu’elles n’aient à émettre de prospectus. Ce marché permet donc aux investisseurs d’investir dans des sociétés privées qui ne sont pas cotées en bourse. Tous les secteurs économiques y sont représentés, y compris le secteur de l’immobilier. Toutefois, ces placements sont moins liquides, puisque vous devez les détenir sur une durée de 3 ans et plus.

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