Les 4 leviers pour faire de l’argent avec le multilogement
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Lorsque vous investissez dans un immeuble de type multilogement, l’argent que vous investissez travaille de plusieurs manières. En fait, il y a quatre leviers qui permettent de vous enrichir.

Pour illustrer ces 4 méthodes, j’ai pris soin d’illustrer, à travers un exemple facile, comment fonctionnent les 4 leviers d’enrichissement avec un multilogement. Mon exemple suppose que vous achetiez votre premier immeuble cette année, dans ce cas-ci un triplex, puis que vous répétiez l’opération chaque année pendant 10 ans. Au terme de cette décennie, vous vous retrouverez donc avec 10 immeubles. Vous doutez que ce soit possible ? Laissez-moi vous en convaincre.

Ce premier immeuble est donc acheté au coût de 300 000 $, grâce à une mise de fonds de 20 % du prix d’achat, soit 60 000 $. (Si vous ne possédez pas une telle somme, ne vous inquiétez pas ; voici un article qui démontre quelques techniques créatives afin d’investir sans argent.)

Prenons un taux d’intérêt arbitraire de 3 % et un taux d’inflation annuel de 2 %. Aussi, chaque multilogement sera acheté à un prix se situant à 10 % en dessous de la valeur marchande. Donc le premier immeuble sera acquis au coût de 270 000 $ (300 000 $ – 10 %). Enfin, chaque triplex rapportera des liquidités mensuelles de 75 $ par porte par mois. (Revenus bruts – dépenses – financement = 75 $/porte/mois). Évidemment, ce chiffre ne tient pas compte de l’impôt, qui viendra en gruger une partie.

Voyons maintenant comment fonctionnent les 4 leviers.

1- La liquidité

Aussi appelée « cashflow », la liquidité représente le profit net que vous obtenez, une fois que vous avez comptabilisé les dépenses de l’immeuble ainsi que le paiement de l’hypothèque. Autrement dit, c’est ce qui reste dans vos poches à la fin du mois. Personnellement, je recommande de viser une liquidité de 75 $ par porte par mois. (Une porte équivaut à un logement.)

La formule suivante permet de calculer la liquidité :

Revenu brut – dépenses – financement = liquidité.

Il ne faut surtout pas faire l’erreur que commettent beaucoup de gens qui choisissent d’investir en immobilier : ils achètent n’importe quel multilogement sans faire de véritables calculs de rentabilité, puis se retrouvent non pas avec des revenus passifs mensuels, mais plutôt avec des dépenses passives mensuelles.

Reprenons mon exemple donné en début d’article. La première année, on obtient une liquidité mensuelle de 225 $ (75 $ x3). Autrement dit, une fois que toutes les dépenses de l’immeuble ont été payées, vous obtenez 225 $ dans vos poches tous les mois. L’année d’après, on ajoute un autre 225 $, et ainsi de suite, pour obtenir à la dixième année un revenu net mensuel de 2 250 $ une fois toutes les dépenses payées. Au bout de 10 ans, la liquidité de votre immeuble vous aura permis de vous enrichir de 148 500 $.

2- La capitalisation

La capitalisation, c’est le fait d’accumuler un capital en remboursant votre emprunt. Par exemple, si vous possédez une maison, vous accumulez un certain capital à tous vos paiements d’hypothèque.

Mais dans le cas d’un immeuble locatif, ce sont vos merveilleux locataires qui payent votre hypothèque. Si vous avez acheté de façon à avoir un immeuble rentable, ce seront vos locataires qui, à l’échéance de votre hypothèque (par exemple 25 ans), auront payé l’immeuble au complet. N’est-ce pas merveilleux ?

Reprenons maintenant notre exemple. D’une année à l’autre, vous payerez un peu plus cher vos immeubles, étant donné l’augmentation des prix. 2 % par année dans ce cas-ci. Toutefois, dans cet exemple, on achète à un prix se situant à 10 % en dessous de la valeur marchande. Donc au lieu de payer 300 000 $ votre premier immeuble, vous le payez 270 000 $.

Chaque année, vous payerez l’hypothèque de vos immeubles. Ou plutôt, vous utiliserez l’argent des loyers pour le faire. Au terme de 10 ans, cette technique vous aura permis d’accumuler 377 029 $.

3- La plus-value

On peut diviser en deux : la plus-value du marché et la plus-value « forcée ». La plus-value du marché représente l’augmentation de valeur annuelle du marché immobilier. D’une année à l’autre et d’une région à l’autre, le marché augmente de 1 %, 2 %, 3 %, 4 %, etc. Quant à la plus-value forcée, l’idée est d’entreprendre soi-même des actions qui feront augmenter la valeur de votre immeuble. Par exemple, vous pouvez faire des rénovations, changer la vocation de l’immeuble ou encore offrir des services supplémentaires à vos locataires, tel l’ajout d’une buanderie.

4- Le profit à l’achat

L’astuce est de négocier pour acheter sous le prix demandé par le vendeur. Mon exemple tient compte du fait que l’on a acheté à 10 % sous la valeur marchande. Puisque l’on suppose que ces 10 triplex sont tous identiques, on peut prédire qu’au bout de 10 ans ils auront tous la même valeur marchande, soit 358 527 $. Cette méthode nous permet donc de faire un profit de 628 853 $ au terme de 10 ans.

Millionnaire dans 10 ans ?

Serez-vous millionnaire au terme de ces dix ans ? Si l’on comptabilise chacune des 4 méthodes, oui ! Si l’on tient compte du cashflow, de la capitalisation, de l’augmentation de valeur et du profit à l’achat, vous vous serez enrichi de 1 154 382 $ simplement en achetant des immeubles, le tout avec une seule mise de fonds initiale de 54 000 $.

Maintenant, j’aimerais attirer votre attention sur un détail : dans l’exemple que je viens de vous donner, nous ne faisons qu’acheter des triplex. Souhaiteriez-vous vous lancer dans ce genre de démarche ? C’est tentant, n’est-ce pas ? Attendez, il y a mieux.

Le secret # 1 pour aller plus vite

Je vais vous révéler un secret : les triplex ne sont pas les immeubles les plus rentables. En fait, une règle générale à l’immobilier est la suivante : Plus il y a de logements dans un immeuble, plus l’immeuble est rentable.

Autrement dit, un appartement dans un multilogement de huit logements vous apportera un meilleur revenu mensuel que le même logement situé dans le triplex voisin, pour le même type de locataires, bien sûr.

Je vous laisse donc imaginer ce qui se passerait si, au lieu d’investir dans un triplex en guise de premier immeuble, vous osiez acquérir une bâtisse de plus ou moins 10 logements, ou même plus. Seriez-vous millionnaire au bout de 10 ans ? Probablement bien avant, et bout de 10 ans, il est probable que vous deveniez multimillionnaire.

« Woooh minute Ghislain. Tu dis qu’avec peu ou pas d’expérience, pas d’argent et pas de connaissances, ce serait une bonne idée de tout risquer et me lancer dans l’achat d’un plus gros immeuble ? Ce n’est pas un peu poussé ton affaire ? »

Beaucoup de gens me disent ce genre de chose lorsque je leur dévoile ce secret. Ont-ils raison d’avoir peur ? Je ne dis pas qu’un triplex est un mauvais investissement. Je dis qu’un plus gros multilogement sera un bien meilleur investissement. Pourquoi avoir peur ?

Ce n’est pas que parce que vous commencez en immobilier que vous devez vous limiter à de petits immeubles. Visez petit et vous irez quelque part. Visez grand et vous irez loin.

Le secret # 2 pour aller plus vite

Faites-vous accompagner ! Apprenez de ceux et celles qui ont déjà commis des erreurs. Vous irez plus vite et plus loin. Personnellement, j’investis chaque année environ 25 000 $ de ma poche afin de suivre différentes formations. La connaissance est selon moi le meilleur des investissements.

Avec mon équipe chez Immofacile, j’ai créé plusieurs programmes de formation qui ont été conçus pour vous accompagner, peu importe où vous vous trouvez dans votre parcours. Si vous êtes au tout début de votre cheminement et que vous souhaitez acquérir un premier immeuble, je vous conseille de suivre mon programme 100 % en ligne Les secrets de l’immobilier, qui vous explique toutes les étapes à faire pour acquérir un premier immeuble rentable. Si vous souhaitez devenir millionnaire dans 10 ans (ou moins), c’est maintenant que vous devez débuter !

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