Si j’obtiens 20% de rendement sur de l’argent que j’investis en immobilier, c’est bon ? Ça dépend. Il y a plusieurs éléments qui auront un impact sur le rendement que vous aurez en retour de votre investissement. En immobilier, comme dans toute autre forme d’investissement, on cherche à obtenir le plus haut rendement possible sur l’argent investi. La connaissance de différents facteurs importants permet donc d’aller dans ce sens et de s’enrichir davantage
1- Localisation
En anglais, on dit “location, location, location!” On peut traduire en précisant que l’endroit où se situe votre achat immobilier est un facteur majeur de son rendement. Pour vérifier si une localisation est intéressante, on peut se demander si une majorité de gens verraient un intérêt à s’installer là. En d’autres mots, on se met à la place des clients pour valider ou non l’intérêt pour l’emplacement d’un immeuble.
S’il s’agit d’un multiplex, la proximité des services ou des axes routiers principaux constitue un atout pour la location et un plus pour augmenter les loyers. S’il s’agit plutôt d’un chalet locatif en ordre ou ayant besoin de rénovations, la présence, par exemple, d’un plan d’eau ou d’infrastructures pour pratiquer le ski, la randonnée, la motoneige ou le vélo pourra augmenter la demande de la part des locataires.
Pour la localisation, il importe également d’anticiper. On recherche “le” ou “les” prochains secteurs importants. On investit alors pour le présent, mais aussi pour le futur.
2- Valeur
Sur quoi devrais-je me baser pour savoir si acheter un immeuble est meilleur qu’un autre ? Il existe différentes méthodes pour obtenir la valeur d’un immeuble, un peu comme cela se fait pour un placement en bourse ou en valeurs mobilières. Selon la méthode, on pourra voir si la propriété est rentable… ou pas!
On peut par exemple se baser sur les comparables du secteur, c’est-à-dire les autres immeubles vendus autour de celui qu’on souhaite acheter. À immeubles égaux, on cherche une propriété moins coûteuse que les comparables. Pourquoi ? Pour le profit à l’achat. Il est possible de faire un profit à la vente, mais également à l’achat. Quand on achète un immeuble à bas prix, c’est un peu comme lorsqu’on magasine des articles en spécial.
Les revenus d’un immeuble sont également une façon de l’évaluer. Une propriété de 500 000$ présentant des revenus de 40 000$ par année sera plus intéressante qu’une autre de même prix qui affiche des revenus de 30 000$. Il importe alors qu’à l’achat, les revenus soient élevés pour apporter au propriétaire des profits mensuels.
3- Objectifs
Court terme, moyen terme, long terme. Ce sont des objectifs à avoir en tête lorsqu’on souhaite faire l’acquisition d’un ou de plusieurs immeubles. Veut-on remplacer un revenu de salarié avec des propriétés ? Veut-on se construire un fonds de pension ? Les propriétés achetées ne seront pas les mêmes selon l’horizon de temps que vous aurez.
Pour l’illustrer, un multiplex en ordre à l’achat peut très bien servir de source de revenu mensuel, mais aussi de fond de pension lorsque l’hypothèque sera payée. D’un autre côté, se procurer un terrain en campagne dans un secteur où les valeurs deviennent de plus en plus élevées peut permettre une vente à moyen terme. Il est alors possible de profiter du gain fait à la vente pour acheter un autre terrain, un chalet locatif ou un multiplex pour un autre horizon de temps. Enfin, opter pour un flip de propriété peut se classer dans le court terme puisque les profits de la vente servent de revenus.
Les horizons de temps en immobilier font partie d’une planification financière. Un peu comme on joue avec les termes de ses placements, les acquisitions immobilières doivent être vues dans une perspective d’ensemble.
4-Revenus et optimisation
Acheter un immeuble, c’est aussi devenir propriétaire d’une entreprise. On cherche donc une entreprise rentable, mais surtout qui a la possibilité de prendre de la valeur pour devenir plus payante. C’est ce qu’on appelle l’optimisation.
Comment développer un immeuble-entreprise ? Il s’agit, lors de l’achat, d’évaluer son potentiel de croissance :
● Si on parle d’une propriété multiplex, est-ce qu’il y a de la place pour hausser les loyers après l’achat ? On peut alors voir les comparables de coûts de
location des autres immeubles du secteurs pour constater s’il est possible de le faire.
● Les valeurs du secteur dans lequel le bâtiment se trouve grimpent-elles plus rapidement que l’inflation ou que d’autres secteurs ? Si c’est le cas,
l’immeuble prend de la valeur tout seul!
● Est-ce qu’une rénovation comme une cuisine ou une salle de bain pourrait hausser la valeur de l’immeuble et également permettre d’augmenter les loyers ?
● Peut-on agrandir l’immeuble pour y ajouter d’autres logements et ainsi hausser les revenus tout en faisant croître la valeur de la propriété ?
● Est-il possible d’offrir des services comme Internet, des espaces d’entreposage dans un sous-sol ou effectuer la location de stationnements ?
Ces options sont des exemples de hausse de revenus et aussi de leviers à utiliser pour optimiser un immeuble. Ils constituent des facteurs à considérer lors d’un éventuel achat.
Bref, pour revenir à la question de départ, si j’obtiens 20% de rendement sur mon investissement immobilier, c’est bon ? Ça dépend de ce que vous visez. Par contre, peu importe le retour sur investissement que vous souhaitez, les facteurs expliqués plus haut vous permettront de tirer le pourcentage de vos rendements vers le haut. Acheter une propriété, c’est bien, mais acheter une propriété rentable avec du potentiel, c’est mieux! Bons investissements immobiliers!