Comment investir en immobilier sans argent ?
Financement

Le financement par la banque est la méthode la plus traditionnelle pour investir en immobilier. Or, les règles dictées par les banques sont écrites pour le 1 % qui possède déjà de l’argent. Que faut-il donc faire pour acheter des immeubles si vous ne possédez pas la mise de fonds ? Pour investir sans argent en immobilier, il faut faire appel aux différentes techniques de financement créatif que je vous présente dans cet article. 

1- Utiliser l’Équité de votre résidence

L’équité correspond à la partie qui est libre de dettes sur la valeur d’un immeuble. Par exemple, si la valeur de votre maison est de 300 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 100 000 $, vous disposez d’une équité de 200 000 $. Vous pouvez emprunter une partie de cette équité pour investir en immobilier. 

Il est normalement possible de refinancer à 80 % la valeur d’une maison. Si l’on poursuit avec notre exemple de 300 000 $, ce 80 % équivaut à une valeur de 240 000 $. Une fois que l’on soustrait le solde hypothécaire de 100 000 $, on obtient une équité disponible de 140 000 $. Cette somme pourrait être sortie puis utilisée comme mise de fonds pour un autre immeuble.

Par exemple, utilisés comme mise de fonds de 20 % du prix d’achat (moins de 5 logements), ces 140 000 $ pourraient servir à acquérir un immeuble de 700 000 $. 

Il est possible d’aller chercher de l’équité sur n’importe quel immeuble qui vous appartient, qu’il s’agisse de votre résidence principale, votre condo, un chalet ou encore un immeuble à revenu.

Vous pouvez également utiliser l’équité de votre immeuble en guise de garantie sur l’achat d’un autre immeuble. C’est ce qu’on appelle une collatérale. Le principe est le même, sauf que l’équité ne sort pas de l’immeuble mis en garantie. 

2- Utiliser les REER des autres

Les REER peuvent contenir divers investissements, dont les plus communs sont les actions, les fonds mutuels et les certificats de placement garantis (CPG). Et ce que bien des gens ne savent pas, c’est que les REER peuvent aussi contenir de l’immobilier ! Et je ne parle pas ici de fonds de placement immobilier (FPI), mais bel et bien d’hypothèques garanties par des biens immobiliers.  

Le principe est le suivant : une personne détentrice d’un compte REER autogéré (c’est essentiel que le compte soit autogéré) vous prête des liquidités par l’entremise de son REER afin de financer vos investissements en immobilier. Cette personne ne doit avoir aucun lien familial avec vous (frère, père, cousine, beau-frère) ni partager de lien d’affaires (actionnaire). En échange de ce prêt, le détenteur du REER récolte des intérêts. 

Pour plus d’information sur cette technique, je vous invite à lire cet article

3- Faire appel au love money

Le love money représente l’argent prêté par la famille, les amis, les collègues de travail ou plus globalement, par les gens qui vous connaissent. 

C’est une façon d’aller chercher de l’argent que malheureusement beaucoup de gens hésitent à employer. La raison étant la suivante : plusieurs ont peur de demander. Et pourtant, le pire qu’il puisse vous arriver est de vous faire dire « non ». Et encore. 

Afin de bien convaincre, il est important d’avoir des connaissances et de savoir de quoi vous parlez. Vous pourrez ainsi rassurer les personnes que vous solliciterez, notamment en leur expliquant que la transaction sera notariée avec des garanties pour les prêteurs.

Un truc : commencez par demander à vos parents ou aux membres de votre proche famille. S’ils possèdent une maison, ils ont potentiellement accès à de l’équité.

4- Former un partenariat

Il y a un proverbe africain qui résume très bien le fondement de la technique du partenariat : tout seul on va plus vite, mais ensemble on va plus loin.

En effet, cette technique est un véritable accélérateur. Elle permet d’acheter un nombre illimité d’immeubles. Théoriquement, elle vous permet d’investir aussi peu que 0 $ dans tous vos deals immobiliers. Investir sans argent vous procure une infinité de possibilités.

Autre avantage : Les risques sont diminués, car vous les partagez entre partenaires. En contrepartie, chaque partenaire prend sa part des profits. 

Ce qui est important dans un partenariat, c’est que chaque partenaire apporte un aspect nécessaire à l’acquisition d’un immeuble : la mise de fonds, le temps requis pour gérer le projet, la licence RBQ pour faire des flips ou toute autre expertise. Il est donc important de former des partenariats avec des gens qui vous complètent. Par exemple, si vous souhaitez entreprendre un flip, mais que vous n’avez pas de licence RBQ, vous pourriez former un partenariat avec un entrepreneur général disposant de sa licence RBQ.

5- Faire appel au prêt privé

Les raisons de faire appel à un prêteur privé peuvent être nombreuses : vous n’avez pas assez d’argent disponible, vous ne répondez pas aux conditions de la banque, vous avez la mise de fonds, mais vos revenus sont insuffisants, vous avez un mauvais crédit, etc. 

Les prêteurs privés ont des critères beaucoup plus souples que ceux des banques. Toutefois, le taux d’intérêt demandé est plus élevé. C’est une option de financement qui convient aux projets à court terme. (Minimum de 3 mois, maximum de 12 mois, parfois plus)

Prenons en exemple le cas d’un flip. Généralement, c’est difficile de financer un tel projet auprès d’une banque. Ce sera plus facile auprès d’un prêteur privé. Vous pourriez aussi faire appel à ce type de prêteur si vous songez à refinancer votre immeuble dans un an, ou encore pour une construction neuve (ce qui vous aidera à débuter les travaux.)

6- Utiliser une balance de vente

Le vendeur peut aussi vous offrir du financement au moment de vous vendre son immeuble. C’est ce qu’on appelle une balance de vente. Cette stratégie permet au vendeur de vous financer une certaine part, que ce soit une partie de votre mise de fonds ou encore la totalité du prêt hypothécaire. 

Cette manière de faire comporte plusieurs avantages. Pour le vendeur, elle lui permet de retarder l’impôt sur le gain en capital. Aussi, cela lui permet de prêter de l’argent sur un immeuble qu’il connait déjà, donc sans surprise. Enfin, il continue de faire un profit sur un immeuble qu’il a déjà vendu. 

Quant à vous, l’acheteur, une balance de vente vous permet de minimiser votre apport d’argent personnel tout en profitant de conditions d’emprunt très flexibles. 

Toutefois, il faut considérer que ce ne sont pas toutes les banques qui acceptent le financement d’une partie de la mise de fonds par une balance de vente. 

Pour conclure 

En immobilier, cogner à la porte de la banque est une bonne méthode de financement, mais qui ne conviendra que dans certains cas, ou du moins qui ne suffira pas à financer 100% de votre investissement. Pour multiplier les possibilités et pour investir sans argent, il faut savoir sortir des sentiers battus. Les méthodes de financement créatif vous permettront d’avancer plus rapidement et de devenir un investisseur prospère. 

L’immobilier est tellement un beau moyen de s’enrichir ! N’ayez pas peur de foncer !

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