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Devrais-je acheter ou louer un immeuble ?
Achat Calculs Location

Votre entreprise a le vent dans les voiles ? Vous avez plein de nouveaux clients ? Vous embauchez du personnel ? Peut-être est-il temps d’emménager dans de plus grands locaux. Or, une question se pose : devriez-vous acheter ou louer votre local ou votre immeuble ? Autrement dit, opterez-vous pour la location d’un local qui convient à vos activités, ou choisirez-vous l’option de devenir propriétaire ?

Voici les principaux avantages et inconvénients, qu’il s’agisse d’acheter ou louer un espace commercial :

Location

Avantages :

  • Permet d’adapter la taille du local si l’entreprise est en croissance
  • Permet de déménager plus facilement
  • Moins de risques si votre entreprise est en démarrage

Inconvénients :

  • Vous déboursez de l’argent pour le loyer plutôt que de vous bâtir un capital.
  • Vous perdez les améliorations locatives pour lesquelles vous avez déboursé lorsque vous quitterez votre local.
  • Le coût financier pour accéder aux locaux peut être élevé.

Achat

Avantages :

  • Permet d’obtenir un patrimoine que vous pourrez utiliser comme garantie pour votre entreprise à l’avenir
  • Stabilité supérieure du bail quant aux augmentations de frais
  • Lorsque l’achat est bien financé, votre immeuble permet de libérer de l’argent pour le fonds de roulement.
  • Faible taux d’intérêt
  • Vous conservez vos améliorations locatives qui font augmenter la valeur de l’immeuble.
  • Si l’immeuble est assez grand, une partie pourrait être occupée par des locataires. Grâce aux mensualités de leurs loyers, ces derniers vous aideront non seulement à entretenir les lieux, mais aussi à rembourser l’hypothèque.

Inconvénients :

  • La mise de fonds requise au départ peut être élevée.
  • L’espace pourrait ne pas convenir à votre croissance éventuelle.
  • Attention aux dépassements de coûts lors des rénovations
  • Idéalement, vous devez prévoir demeurer longtemps à cet emplacement pour que l’achat en vaille la peine.

Un exemple réel tiré de mon vécu d’investisseur

Prenons un exemple réel auquel j’ai moi-même été confronté. Dans ce cas-ci, le propriétaire de l’immeuble que je souhaitais acquérir proposait deux options : acheter ou louer.

Le coût d’être locataire

Regardons ce que j’aurais dû débourser pour être locataire. Le tableau suivant tient compte des cinq années d’un contrat de location pour la surface de 2 000 Pi2 de l’immeuble. Le contrat stipule que le coût de location sera majoré de 2,5 % à la hausse chaque année, jusqu’à échéance de l’entente. Au terme de mon bail de cinq ans, j’aurais payé un total de 262 816 $ en frais locatifs.

Calcul des versements en location
1ere année 2 000 Pi2 25,00 $ / Pi2 50 000 $ / année 4 167 $ / mois
2e année

2,5 % augmentation

2 000 Pi2 25,63 $ / Pi2 51 250 $ / année 4 271 $ / mois
3e année

2,5 % augmentation

2 000 Pi2 26,27 $ / Pi2 52 531 $ / année 4 378 $ / mois
4e année

2,5 % augmentation

2 000 Pi2 26,92 $ / Pi2 53 845 $ / année 4 487 $ / mois
5e année

2,5 % augmentation

2 000 Pi2 27,60 $ / Pi2 55 191 $ / année 4 599 $ / mois
Total : 262 816 $

Le coût d’être propriétaire

Le prix affiché de l’immeuble était de 400 000 $, et la mise de fonds minimale requise était de 30 % du coût d’achat, ce qui exigeait de ma part un investissement initial de 120 000 $.

Coût du bâtiment 400 000 $
Mise de fonds (30 %) 120 000 $
Hypothèque 280 000 $
Amortissement 20 ans
Taux d’intérêt 4,5 %
Fréquence des versements Mensuelle

Si j’avais opté pour un emprunt hypothécaire amorti sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4,5 % et avec l’option de remboursement mensuel, je me serais trouvé à verser 1765 $ par mois afin de rembourser mon hypothèque. De plus, étant donné que mon taux d’intérêt serait négocié pour une période de 5 ans, il était possible de calculer le capital que je rembourserai chaque mois.

Donc si l’on soustrait le capital remboursé au montant de mes versements hypothécaires, on peut établir le coût net de mon emprunt arait été de 954 $ par mois.

Montant des versements hypothécaires 1765 $
Capital remboursé, moyenne pour 5 ans 810,17 $
Coût net de l’emprunt 954 $

Ensuite, afin d’obtenir le coût réel de mon emprunt, il m’a fallu prendre en compte les dépenses qui accompagnent l’achat d’un immeuble. Si l’on additionne les taxes municipales, les taxes scolaires ainsi que les frais de copropriété, l’on obtient la somme de 19 614 $ que je devrai payer dès la première année, soit 1 635 $ par mois.

Taxes municipales 5 400 $
Taxes scolaires 400 $
Frais de copropriété 13 814 $
Total annuel 19 614 $
Total mensuel 1 635 $

Ainsi, si l’on additionne le total mensuel des dépenses associées à l’immeuble à mes versements hypothécaires, on arrive à la conclusion que je devrais verser 3 400 $ par mois pour être propriétaire de l’immeuble, en plus de ma mise de fonds initiale. En tenant compte du coût net de mon emprunt plutôt que de mes versements hypothécaires, on peut dire qu’en réalité, il m’en coûtera 2 589 $ par mois pour être propriétaire.

Quelle est la meilleure option ?

Est-il plus avantageux d’acheter ou louer? En optant pour l’option d’acheter l’immeuble plutôt que de louer (en considérant le coût net de l’emprunt), j’économise 107 456,45 $ sur la durée du terme de 5 ans. Ce n’est pas rien ! On parle d’une économie annuelle de 21 495 $ par année. Donc, à la question acheter ou louer, la réponse est simple : acheter!

Achat avec un terme de 5 ans 155 360 $
Location avec un bail de 5 ans 262 816,45 $
Épargne à l’achat sur 5 ans 107 456,45 $
Épargne en pourcentage 41 %

Mais bien entendu, pour pouvoir vous permettre d’acheter un tel immeuble, vous devez être en mesure de trouver le financement requis.

Astuces :

1- Faites équipe !

Une stratégie gagnante consiste à vous allier à différents partenaires pour aller chercher du financement. Dans la situation idéale, vous ne devriez dépenser aucun dollar provenant de votre propre poche pour acquérir un immeuble.

2- Faites payer vos locataires.

Vous pouvez rentabiliser l’achat d’un immeuble en le remplissant de locataires. Rien ne vous empêche d’opter pour un immeuble qui dépasse vos besoins en superficie, pour ensuite louer les espaces vacants à d’autres entreprises. À moyen et à long terme, il s’agit d’une bonne méthode pour vous bâtir un coussin de sécurité ainsi qu’un capital intéressant.

 

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