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Comment investir avec l’argent des autres
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J’ai récemment acheté un immeuble d’une valeur de 2 millions de dollars sans investir un seul sou de ma poche. L’investissement parfait ! Voici comment j’ai fait pour dénicher ma mise de fonds.

La première chose à savoir, c’est qu’il est possible d’investir en immobilier avec aussi peu que 0 $ en guise de mise de fonds. Bien entendu, ceci n’exclut pas le fait qu’à l’achat d’un immeuble, il faudra verser une mise de fonds. Mais la nuance, c’est que cet argent n’a pas besoin de provenir de vos poches !

Voici les 4 étapes que j’ai suivies pour acheter l’immeuble en question :

1- Trouver le deal

Pour trouver un bon deal, vous pouvez gaspiller un nombre incalculable de précieuses heures sur des sites web tels Centris, Lespacs, Kijiji ou encore Duproprio. Cette manière de faire engloutit un temps considérable et bien souvent ne vous permet pas de trouver de véritables bonnes affaires. La meilleure manière de procéder est de vous positionner pour que les deals viennent à vous, par exemple en signalant sur les médias sociaux que vous êtes activement à la recherche de tels investissements.

Dans le cas de mon immeuble à 2 millions de dollars, l’opportunité s’est présentée suite à l’appel d’un courtier immobilier. C’est l’avantage de faire partie du réseau d’un courtier : ce dernier connait les propriétés à vendre qui ne sont affichées sur aucun site web et qui n’ont aucune pancarte « à vendre ». Après un calcul rapide du MRB, l’immeuble en question semblait avoir du potentiel. De plus, il n’y avait pas de frais d’entretien à prendre en compte, car ce sont les locataires qui s’en occupent.

2- Passer à l’action

Dès qu’une opportunité se pointe le bout du nez, vous devez immédiatement passer à l’action. Dans le cas de l’immeuble en question, je me suis organisé pour visiter l’endroit dès le lendemain de l’information délivrée par mon courtier. Les locaux étaient loués à 90 % et l’immeuble semblait en excellent état, mis à part le toit qui était usé.

L’étape suivante fut de vérifier pour quelle raison le propriétaire souhaitait vendre. Y a-t-il un problème avec le terrain ? Avec le voisinage ? Puisqu’aucune raison du genre ne s’est manifestée, il fallait agir rapidement !

Après une inspection sommaire en quelques heures, j’ai déposé une offre d’achat le jour même. Je ne savais pas encore comment j’allais financer l’investissement, mais chose certaine, je savais que c’était un beau projet ! Mon offre d’achat fut donc conditionnelle non seulement à l’inspection, mais aussi à l’approbation de mon financement. J’ai également indiqué que certaines rénovations devraient être effectuées par le vendeur, selon les normes du marché, et j’ai également exigé le rapport d’un évaluateur agréé.

3- Une fois l’offre acceptée

Il est souvent payant de faire preuve d’audace. La preuve : mon offre fut acceptée ! 😊 L’étape suivante fut de mener une vérification diligente. En immobilier commercial, l’acheteur doit analyser tous les baux individuellement pour comprendre le loyer payé par chaque locataire. Il est important de s’assurer que ce loyer correspond à l’offre du marché, surtout si les locataires occupent les locaux depuis longtemps.

Il est également important de scruter les factures adressées aux locataires et de faire inspecter le bâtiment par des ingénieurs spécialisés. Cette étape prend environ six semaines.

Un truc : Il vaut mieux rester en bons termes avec le vendeur, car vous et lui pourriez partager de nombreux contacts, surtout si c’est d’immobilier commercial qu’il s’agit.

Puisque tout semblait en règle, l’étape suivante fut de régler la fameuse question du financement.

4- Le partenariat : la solution pour investir sans apport

Puisque le financement d’un projet peut prendre un certain temps, il importe de commencer le plus rapidement possible le processus. Il ne faut pas s’arrêter au premier refus ! De plus, il est important de soumettre un projet à plusieurs institutions bancaires. Dans mon cas, j’ai dû attendre deux mois avant que le financement ne soit accepté. Le vendeur, qui était lié à son hypothèque, a dû sortir de son contrat et ainsi payer quelques dizaines de milliers de dollars en frais de pénalité.

En ce qui concerne la mise de fonds, j’ai utilisé la technique du partenariat. J’ai donc fait appel à plusieurs investisseurs ! Le principe est simple : pour que l’un des investisseurs puisse prendre part au projet sans apporter de fonds, il a fallu que d’autres investisseurs investissent l’argent de la mise de fonds.

Il y a deux types d’investisseurs : les investisseurs passifs et les investisseurs actifs. L’investisseur passif investit son argent en échange de parts dans la compagnie. L’investisseur actif n’apporte pas d’argent, mais gère le projet et investit son temps pour gérer le projet et s’occuper des problèmes. Il possède également des parts dans la compagnie. Dans ce cas-ci, je suis donc un investisseur actif.

La beauté de ce projet, c’est que tous les investisseurs qui y ont participé sont heureux, et tout le monde récupérera sa mise de fonds assez rapidement.

Vous aussi vous souhaiteriez investir sans mise de fonds ? N’ayez pas peur de vous lancer et faites-vous entourer par des gens qui ont de l’expérience. Savoir quoi faire est une chose, mais il n’y a qu’en faisant que l’on apprend comment faire.

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