Ça y est, vous avez trouvé la maison idéale pour réaliser votre prochain flip. La maison semble en bon état, le secteur est recherché, et plus important que tout, le prix est bon. Mais votre enthousiasme s’estompe au moment où le vendeur vous remet le rapport de pyrite.
Suite à un test de carottage de la dalle de la fondation, le rapport révèle un indice pétrographique de gonflement (IPP) de 30, sur une échelle de 100. Le potentiel de gonflement est donc considéré de faible à moyen.
Y a-t-il danger ?
Définissons d’abord ce qu’est la pyrite. Au Québec, ce phénomène est principalement présent en Montérégie, dans les maisons construites autour des années 1960, 1970 et 1980. La pyrite est un minéral qui se retrouve dans la pierre utilisée pour le remblai sous les fondations. Sous l’effet de l’humidité et de l’oxygène, ce minéral a tendance à gonfler.
Le phénomène se développe très lentement. Généralement, des traces visibles (notamment des fissures) commencent à apparaitre une dizaine d’années suivant la construction, mais cela peut prendre jusqu’à 15, 20, voire 25 années avant que toute trace de contamination n’apparaisse.
Le principal tracas est que la pyrite peut occasionner des dommages structurels importants. De plus, certains cas peuvent même occasionner des problèmes de santé pour les occupants de la maison, notamment à cause des possibilités d’infiltration d’eau dans l’immeuble. Finalement, la pyrite a comme ultime effet d’abaisser la valeur de revente d’une propriété.
Supposons maintenant que vous allez de l’avant, et qu’en vue de votre prochain flip, vous achetiez une maison affectée d’une telle condition.
Deux solutions s’offrent à vous :
1- D’abord, vous pouvez laisser le problème de pyrite tel quel, tout en effectuant d’autres travaux de rénovation. Mais cette option n’est pas recommandée, puisque le problème de pyrite affectera inévitablement la valeur de revente de la maison, d’autant plus que les acheteurs occupants recherchent souvent des maisons clés en main.
2- L’autre option est de corriger et d’éradiquer le problème. Ce qu’il faut savoir, c’est que la réalisation de tels travaux implique souvent des déboursés de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Ces travaux consistent à enlever la dalle de la fondation ainsi que le remblai contaminé, pour ensuite refaire le tout avec des matériaux certifiés « sans potentiel de gonflement. »
La rentabilité avant tout
Reprenons maintenant notre question de départ : devriez-vous flipper une maison affectée par un problème de pyrite ? La réponse se trouve dans votre budget et dans vos calculs de rentabilité.
La clé dans tout projet de flip, c’est que votre projet soit rentable au moment de conclure la transaction avec un éventuel acheteur. Faites venir un expert et faites parler les chiffres ! Si la rentabilité demeure de la partie, rien ne vous empêche d’aller de l’avant. Mais si les travaux nécessaires sont trop importants pour vos moyens ou qu’ils nuisent à la rentabilité du projet, passez votre tour.