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Les différents baux commerciaux
Commercial

En matière de bail commercial, le simple fait de maitriser le bon vocabulaire vous permettra de mesurer les risques, de tourner les situations en votre faveur et de vous protéger.

Le vocabulaire des baux commerciaux est souvent mal connu. Pourtant, c’est en maitrisant ce vocabulaire que l’on parvient à bien comprendre ce qui est inscrit dans un bail commercial. Au final, c’est ce vocabulaire qui permet de bien mesurer si une transaction peut être intéressante ou risquée, autant à titre de locateur que de locataire.

Ce qu’on peut mettre à la charge du locataire

L’article 1851 du Code civil stipule que le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Pour que le locateur puisse charger un loyer au locataire, il faut que cela ait été convenu dans le bail.

En immobilier commercial, le Code civil existe à titre supplétif : s’il n’y a rien de prévu dans le bail commercial, c’est le Code civil qui s’applique. Si le bail commercial est plus restrictif, le bail commercial s’applique. (Notez bien que l’on traite ici uniquement d’immobilier commercial.)

Les différents types de baux

1- Le bail brut :

Ici, le locataire n’a qu’un seul montant à payer, soit le loyer « brut ». Le Code civil stipule que le locataire a également à sa charge les « menues réparations d’entretien ». Cela étant vague, il faut se fier à la jurisprudence pour comprendre ce qui est inclus dans cette catégorie. Si vous êtes locateur, vous avez intérêt à définir ces « menues réparations d’entretien » le plus largement possible dans votre bail commercial.

2- Le bail semi-brut :

Le locataire n’a qu’un seul montant à payer, soit le loyer brut, auquel s’ajoute l’augmentation des taxes foncières. Par exemple, si les taxes étaient de 10 000 $ en 2017 et qu’elles passent à 12 000 $ en 2018, le locataire payera 2 000 $/12=167 $ de loyer additionnel par mois.

3- Le bail net :

Le locataire paye non seulement le même montant que dans le bail semi-brut, mais également les frais d’entretien, de réparation et d’administration.

4- Le bail super net (ou net net) :

Le locataire paye non seulement le même montant que dans le bail net, mais également ceux relatifs aux grosses réparations, par exemple un changement de toiture. Si l’immeuble est un vieux bâtiment dont les réparations seront longues et coûteuses, le locateur et le locataire négocieront pour définir qui est responsable de cette dépense, selon la durée du bail commercial en cours.

5- Le bail triple net (ou hyper net) :

Le locataire paye non seulement le montant prévu dans le bail super net, mais également les remplacements. Imaginez que l’unité de chauffage rende l’âme. Vous êtes locataire, vous avez signé un bail triple net et votre locateur vous demande de payer le remplacement. Imaginons que votre bail commercial se termine dans un an et que l’unité de chauffage va durer 15 ans. Vous disposez d’éléments en votre faveur afin de négocier avec votre propriétaire, car une telle clause ne tourne pas à votre avantage.

6- Le bail absolument net

Le locataire paye tout ce qui a été mentionné précédemment ainsi que les intérêts sur le prêt hypothécaire.

Article rédigé à partir des propos de Me Luc Audet

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