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Comment calculer la valeur d’un immeuble non-résidentiel
Calculs de rentabilité

Vous souhaitez investir dans un immeuble non-résidentiel, mais oh ! Surprise : votre évaluation de l’immeuble diffère de celle de la banque, qui elle aussi diffère de celle de l’évaluateur. En pareil cas, il ne faut pas s’affoler !

Pour comprendre ces décalages et les utiliser à votre avantage, il faut se pencher sur les trois différentes méthodes d’évaluation qui existent.

1- La méthode du coût

La méthode du coût consiste à calculer le coût que l’on devrait payer si on reconstruisait l’immeuble tel quel, dans son état de vétusté actuel. Cette méthode est surtout utilisée dans les cas où les coûts sont faciles à déterminer, ou encore lorsqu’il est difficile de dénicher des propriétés comparables sur le marché. Les évaluateurs l’utilisent notamment pour les constructions neuves, les bâtiments industriels, les bâtiments à usage unique (églises, couvents, entrepôts frigorifiques…) ou encore, comme valeur pour assurance.

Selon cette méthode, la valeur de l’immeuble est calculée par la somme de trois éléments : la valeur du terrain selon son usage actuel, le coût déprécié des aménagements au sol et le coût déprécié du bâtiment. Ce coût déprécié est calculé selon des règles d’évaluation reconnues par les tribunaux et tient compte de l’état actuel de la construction, ainsi que des réparations prévues à court terme.

Il y a quelques éléments à garder en tête. Dans le cas particulier de vieux immeubles patrimoniaux qui possèdent des éléments distinctifs (comme des murs de pierre de maçonnerie très épais, des moulures ancestrales ou encore une toiture de cuivre), le coût de remplacement sera probablement différent du coût de reconstruction. Notez également que cette méthode établit la valeur du terrain selon son usage actuel et non selon le potentiel qu’il pourrait avoir après remise en valeur.

Il est important de préalablement discuter avec votre évaluateur, car le type d’évaluation qu’il effectue pourra amener des résultats différents, selon vos projets.

2- La méthode de comparaison

Il s’agit de la méthode la plus utilisée. Celle-ci consiste à chercher les prix auxquels se sont vendues des propriétés similaires. En dernier recours, on pourra se baser sur les prix demandés par les propriétaires pour des propriétés similaires, mais on préfère toujours regarder le prix vendu, puisque celui-ci tient compte de l’offre et de la demande.

À l’exception des condos résidentiels, il est rare que deux propriétés identiques se retrouvent sur le marché. Ainsi, pour faire leurs calculs, les évaluateurs agrandissent leurs territoires de recherche. Pour les immeubles commerciaux, industriels et à bureaux, les évaluateurs ramènent le prix au pied carré de bâtiment hors sol. Lorsque les immeubles comparés sont très éloignés, ils utilisent le prix de vente résiduel (prix de vente – valeur du terrain) ramené au pied carré de bâtiment hors sol. Pour les multilogements, ils utilisent le prix de vente par logement ou par unité.

Si vous utilisez le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut) comme indicateur, vérifiez bien si le chauffage est à la charge du locataire ou du propriétaire, puisque cela aura une incidence sur le résultat net.

3- La méthode du revenu

La méthode du revenu est principalement utilisée par les investisseurs. On l’utilise pour les immeubles loués à occupant unique, ou encore pour les immeubles à revenus tels les centres commerciaux, les édifices à bureaux ou les multilogements. Cette méthode peut également permettre d’appuyer la méthode de comparaison.

Avec cette méthode, il faut faire la différence entre les loyers nets, les loyers bruts et ceux inscrits aux baux. Dans le cas de locaux commerciaux, il est possible que les locataires payent moins que ce qui est inscrit au bail, mais que ce soit la condition pour qu’ils puissent continuer d’occuper le local. Enfin, la différence notable entre le banquier et l’évaluateur est que votre banquier tient compte de votre profil d’investisseur et de votre ratio d’endettement, alors que ce n’est pas le cas de l’évaluateur.

En fin de compte, il faut garder en tête que les évaluateurs, les investisseurs et les banques n’utilisent la même méthode de revenu. Les investisseurs s’intéressent au revenu réel de l’immeuble, alors que les banques et les évaluateurs considèrent que l’immeuble est rempli à 100 %, et normalisent donc les dépenses et établissent une vacance normalisée, ce qui leur donne un revenu brut normalisé. Avant d’investir, il est donc important de tenir compte du fait que vos espaces locatifs pourraient, pour une raison ou pour une autre, ne vous rapporter aucun revenu pour une certaine période.

Article rédigé à partir des propos de Véronique Jean, associée chez Exximo Montréal

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