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Comment utiliser un prêteur privé sans se faire avoir
Calculs Financement Prêteur privé

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, peu de personnes pensent naturellement à faire appel au prêteur privé. Ce n’est pas dans les habitudes des Québécois. Pourtant, le prêt privé présente certains avantages, comme la flexibilité et la rapidité. Voici quelques techniques pour utiliser un prêteur privé sans se faire avoir.

Pourquoi le prêteur privé veut vous prêter de l’argent

Adressez-vous à un prêteur privé dans les cas suivants : si vous avez des problèmes financiers ou que vous êtes incapable d’acheter une maison personnelle ; vous pouvez également y recourir si vous voulez rénover votre maison qui a beaucoup d’équité. C’est aussi le cas pour l’achat d’un flip, d’un plex vide ou d’un immeuble très endommagé. De même si vous voulez acheter pour refinancer plus tard ou pour une construction neuve.

Comment fonctionne le prêt privé ?

Un emprunt chez un prêteur privé, c’est une feuille blanche. L’essentiel est de discuter des conditions dès le départ : quand rembourser les intérêts, quelles modalités si vous n’arrivez pas à rembourser à temps ou si vous pouvez rembourser plus tôt ?

  • Ratio prêt/valeur

Le ratio prêt/valeur tourne autour de 75 %, soit 750 000 $ pour un immeuble de 1 million. Ce ratio est le plus souvent utilisé, mais cela peut aller plus haut ou plus bas selon les termes.

  • Frais de dossier

Les frais de dossier (de 2 à 5 %) servent à analyser votre dossier. Si le prêteur privé est obligé de reprendre votre immeuble, ils serviront également pour les frais juridiques.

  • Taux d’intérêt

Il se situe entre 10 à 18 % et peut varier selon si c’est la première fois que vous empruntez ou pas. Présentement, le taux le plus couramment pratiqué est de 12-13 %.

  • Durée

Souvent, la durée du prêt est de 12 mois maximum. Pour son propre fonctionnement, le prêteur privé privilégie le court terme (3 à 12 mois). Les frais de dossier lui permettent de faire tourner l’argent rapidement et quand l’argent roule, tout le monde y gagne !

  • Pénalité

Si votre projet a mieux fonctionné que prévu et que vous pouvez rembourser plus tôt, le prêteur privé va vous demander 3 ou 6 mois d’intérêt.

  • Garantie

Un prêteur privé peut prendre une garantie hypothécaire sur un immeuble que vous possédez ou sur celui de quelqu’un qui a accepté de vous garantir.

Est-ce que l’argent prêté, c’est légal ?

Le prêt privé est tout à fait légal. L’argent peut provenir de sources différentes : il peut s’agir de l’argent du prêteur, ou encore de celui de son entreprise qu’il souhaite placer. Le prêteur privé peut également emprunter à un faible taux, puis vous prêter cet argent à un taux plus élevé. C’est une situation qu’on rencontre souvent et une autre façon de faire rouler l’argent !

Comment choisir son prêteur privé pour éviter de se faire avoir ?

20 à 25 % des personnes hésitent à utiliser un prêteur privé à cause des risques. Voici quelques points de vigilance pour éviter de se faire avoir.

1- Clause escalatoire ou clause d’indexation

Le principe de cette arnaque : une clause qui permet d’augmenter le taux d’intérêt si le prêt n’est pas remboursé dans le délai convenu. Au Québec, le taux maximum permis par la loi est de 60 %. Il se peut aussi que les intérêts soient cumulés sur le prêt pour l’augmenter. Si le prêt immobilier est de 100 000 $ avec un retard de paiement de 1 000 $, le calcul se fera sur la base de 101 000 $, etc. N’hésitez pas à faire appel à un avocat ou à un notaire pour vous éclairer.

2- Débourser de l’argent tout de suite

Avec un prêteur privé, tout doit se faire chez un notaire. S’il vous propose de prendre directement les frais de dossier, méfiez-vous. De même, s’il veut vous prêter une somme insensée à un taux très faible, il risque de prendre les frais de dossier, sans vous donner le prêt.

3- Aucune flexibilité

Assurez-vous d’avoir une certaine ouverture. Un bon prêteur privé accepte généralement de s’étendre sur 12 à 18 mois, si jamais votre projet se heurte à un défi inattendu. De même, il doit également prévoir la possibilité que votre immeuble soit vendu plus tôt que prévu.

4- Accord de prêt trop facile

Si le prêteur privé ne vous demande aucune condition de revenu, aucune garantie et offre une disponibilité du prêt dans les 24-48 h, posez-vous la question : d’où provient cet argent ? À moins de très bien le connaître, ne prenez pas de risque inutile.

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