Imaginons la situation suivante : votre œil d’investisseur immobilier scrute les aubaines quand tout à coup vous repérez un immeuble locatif à vendre, quelque peu défraichi, n’abritant aucun locataire et offert à bon prix. « La bonne affaire », vous dites-vous.
Aussitôt, vous envisagez d’acquérir cet immeuble pour le rénover de fond en comble, et éventuellement le remplir de locataires prêts à verser un loyer à la hauteur de vos rénovations. D’autant plus que le risque vous semble minime.
Mais lorsque vous vous présentez à la banque afin d’obtenir un prêt hypothécaire, on refuse de financer votre projet, puisque votre banquier ne souhaite pas endosser ce genre de risque. Vous sollicitez d’autres institutions financières, et on vous répond partout la même chose : « Trop risqué ! » Et on refuse à tout coup de vous accorder du financement.
Que faire en pareille situation ? Devez-vous abandonner votre projet et passer à un autre appel ? Pas si vite.
Évaluez vos options.
Le financement par la banque est la méthode de financement la plus courante. Toutefois, ce n’est pas la seule option. Si vous êtes convaincu du potentiel de votre projet, vous pouvez faire affaire avec un prêteur privé. Ceux-ci sont souvent enclins à financer certains projets que ne financent pas les banques.
Votre prêteur privé pourrait donc vous accorder une hypothèque et financer l’achat de votre immeuble, en échange de quoi vous devrez lui verser des frais d’intérêt. Bien sûr, compte tenu du risque un peu plus élevé, ces frais sont légèrement supérieurs à ce que proposent les banques. On parle de taux d’intérêt variant entre 10 % et 18 %.
Est-ce payer trop cher pour acheter un immeuble ? Faites vos calculs de rentabilité et gardez en tête qu’il y a une astuce : au bout de quelques mois, lorsque votre immeuble sera rénové, que vos logements seront comblés par des locataires et que votre projet sera rentable, la banque sera beaucoup plus encline à vous accorder un plan de financement.
Vous pourrez alors refinancer avec la banque, et ainsi profiter de taux d’intérêt moindre que ce que vous avait initialement consenti votre prêteur privé.
Une entente gagnant-gagnant
La plupart des prêteurs privés cherchent d’ailleurs à conclure des ententes à court terme. Ils sont nombreux à rechercher des clients qui seront en mesure de transférer leur hypothèque à un prêteur traditionnel dans un intervalle de 12 mois tout au plus.
C’est ce que confirme Emmanuel Elkouby, lui-même prêteur. Selon lui, les prêteurs privés ne récoltent généralement que les intérêts du prêt qu’ils accordent. Ce n’est que lorsque l’hypothèque est transférée à une institution financière que l’emprunteur commence à rembourser sa dette.
De plus, beaucoup de prêteurs privés aideront leurs clients lorsque ces derniers voudront transférer leur hypothèque à une institution financière. La raison en est bien simple : les prêteurs privés ont tout intérêt à retrouver leur investissement dans le délai établi.
Quoi qu’il en soit, je conseille à tout investisseur qui souhaite faire affaire avec un prêteur privé de viser une entente de type « gagnant-gagnant. »