Chaque année, au moment de produire leurs déclarations fiscales, plusieurs propriétaires d’immeubles à revenus oublient des dépenses déductibles. Le résultat : ils se retrouvent à payer plus d’impôt qu’ils ne le devraient.
Pour éviter un tel gaspillage, un bon point de départ serait de se référer à la liste suivante, qui énumère les principales dépenses normalement déductibles. Ces dépenses se divisent en deux catégories : les dépenses courantes et les dépenses en capital.
Les dépenses courantes
Les dépenses courantes font référence aux dépenses nécessaires au bon roulement de l’immeuble. Il est notamment question de l’entretien des lieux, pourvu que cet entretien ait été fait uniquement afin de conserver l’immeuble dans le même état qu’il était au moment de son acquisition. Ces dépenses sont déductibles à 100 %, mais ne peuvent être reportées à des années ultérieures.
Voici quelques exemples :
- Les impôts fonciers
- L’intérêt sur l’hypothèque
- Les frais d’administration
- Les coûts d’assurance habitation
- Les coûts associés au chauffage et à la climatisation
- Les travaux d’entretien (celles qui visent à remettre l’immeuble dans son état initial au moment de l’acquisition. Par exemple : peinture intérieur, remplacement de tapis ou de fenêtre, des rénovations sur la toiture, etc.)
- Aménagement paysager (à des fins esthétiques)
- Et même les frais d’utilisation d’un véhicule à moteur, sous certaines conditions.
Les dépenses en capital
Il est question ici des dépenses qui auraient servi à améliorer la qualité de l’immeuble, et qui par conséquent en auraient augmenté la valeur ou encore le rendement. Pensons notamment à ces exemples :
- L’ajout d’une piscine
- La construction de remises destinées à l’usage des locataires
- L’asphaltage du stationnement auparavant en gravier
- Rénovations majeures de la cuisine ou de la salle de bain
- L’achat d’une souffleuse ou d’une tondeuse, si vous effectuez vous-même ce genre d’entretien
Les dépenses en capital donnent droit à une déduction pour amortissement et s’ajoutent au coût de votre immeuble. Cette déduction est calculée selon le taux annuel prévu par les lois fiscales.
De plus, sachez que les dépenses qui sont faites dans l’éventualité d’une vente de l’immeuble sont considérées comme des dépenses en capital.
Quelques astuces
- Si vos dépenses sont supérieures à vos revenus de location, vous pouvez déduire vos pertes locatives de vos autres revenus.
- Toute dépense est une dépense ! Des chèques sans provision occasionnent des frais bancaires ? Déduisez ces frais ! Vous utilisez votre voiture pour chercher des immeubles à vendre ? Déduisez votre essence et vos kilomètres ! Par exemple, au lieu de tout compiler les dépenses de votre voiture, vous pouvez répartir les montants comme suit : 0,54 $/km pour les 5000 premiers kilomètres, puis 0,46 $ pour les kilomètres additionnels. Il vous faudra cependant vérifier ce qui est accepté par le fisc.
- Le fait de vous incorporer facilite la déduction de plusieurs dépenses de fonctionnement.
Pour conclure, je terminerai avec ce conseil : tâchez de maitriser au minimum les règles de base relatives à l’impôt. Non seulement, vous éviterez de faires des erreurs, mais vous serez aussi mieux outillés lorsque viendra le temps de choisir un bon comptable. Parce que oui, faire affaire avec un comptable est la meilleure des options pour diminuer votre facture d’impôt.