Marc Chouinard : un immopreneur accompli
Des réussites qui pourraient être les vôtres

Depuis 2009, Marc Chouinard investi en immobilier. Aujourd’hui, il est libre financièrement. Dans cet article, je vous propose de découvrir le parcours ainsi que la recette du succès de cet immopreneur accompli.

Le succès de Marc Chouinard repose sur une devise toute simple : « Détermination + persévérance + sueur = chance! » Tout est possible ! Affirme cet étudiant d’Immofacile.

Une carrière professionnelle variée

On peut dire que Marc Chouinard a eu une expérience professionnelle des plus variées. À l’âge de 18 ans, sans emploi d’été, il décide de créer et de gérer trois compagnies. Parallèlement à ses activités d’entrepreneur, il s’adonne à l’haltérophilie compétitive, ce qui l’amène à pulvériser une douzaine de records canadiens. Il participe même à deux championnats du monde (l’un au Brésil, l’autre en Italie).

À 21 ans, il commence à travailler au sein de la police de Vancouver. À 40 ans, il passe son brevet pour devenir pilote d’avion, une passion. La majeure partie de sa carrière, il la passera chez Vidéotron, au département des « bris, pannes majeures, urgences ». Il y occupera les postes de technicien (durant 16 ans) et superviseur (durant 12 ans).

Quitter son emploi

Après près de trente ans passés chez Vidéotron, au mois de mars 2019 Marc décide de changer de vie. « J’aime bien prendre ma vie en charge et trouver des solutions, » explique-t-il. « Mon travail nuisait à mes passe-temps, alors j’ai réglé le problème… » poursuit-il non sans humour, ajoutant « J’aime bien l’immobilier. »  Voilà, Marc avait trouvé la voie de sa quatrième carrière, celle d’investisseur immobilier.

Toutefois, il n’en était pas à ses débuts, puisque parallèlement à toutes ses autres activités, l’immobilier l’a toujours passionné.

Premier achat à 24 ans

Son premier investissement est une bâtisse datant de 1910 à Montréal, qu’il achète 65 000 $ en 1988. À l’époque, il n’y connaît rien de l’immobilier, ne consulte personne, mais se dit que ce condo est une bonne affaire. La raison ? La présence d’un foyer… qui s’avérera par la suite être le plus gros problème de ce condo.

Son père, en apprenant cet achat quelques mois plus tard, est furieux de ne pas avoir été consulté. Mais qu’importe ! « J’en ai acheté six autres par la suite, et je ne l’ai toujours pas consulté » s’en amuse-t-il. Il revend ce condo en 1992 au prix de 75 000 $. Les deux dernières années, il met en location et s’assure un revenu de 815 $ par mois, ce qui paie ses frais. « Mon seul regret, confie Marc, c’est de l’avoir vendu, car je faisais déjà de l’argent avec. »

2009 : premier investissement réel

En 2009, Marc achète un triplex, sans grande conviction. « Je m’étais dit que c’était le premier et le dernier. Je ne savais pas comment on gère les locataires, ça me faisait peur, » explique-t-il. Lui, qui ne voulait pas s’embarquer dans l’aventure, possède toujours cet immeuble dix ans après, « tellement ça a bien marché ». En dix ans, il fait quelques aménagements pour augmenter la valeur de l’immeuble et réduire les coûts d’entretien (suppression d’une haie qui empêchait de déneiger correctement autour de l’immeuble et l’enlèvement de la piscine, par exemple). Il en a d’ailleurs prévu d’autres (conversion d’un cabanon en garage).

À l’heure actuelle, la valeur de cet immeuble est de 525 000 $ ; Marc l’avait acheté 375 000 dollars en 2009. Malgré la plus-value, il ne compte pas encore s’en séparer.   

2013, nouvel achat « surprise »

Cette première expérience se passe tellement bien pour Marc qu’il poursuivit dans cette voie. « Ça allait trop bien avec mes locataires, alors j’ai dit : je me lance, » explique-t-il pour justifier son deuxième investissement, en 2013.

Il achète un immeuble récent – construit en 2005 – au prix de 1,3 million de dollars, comprenant douze logements de grande superficie avec ascenseur. C’est à cette époque que je rencontre Marc, dans un restaurant. Il me parle de ce projet d’investissement, qui ne m’est pas étranger… Et pour cause : j’avais déjà détenu cet immeuble auparavant !

Marc embarque sa nièce dans l’aventure – ou plutôt la mésaventure, comme il s’en souvient encore. « J’avais une clause échappatoire lors de la négociation : je devais visiter chacun des logements. Arrivé au douzième, chose bizarre, le courtier se met à courir à l’autre bout du corridor et se met devant la porte. Il sonne, sonne. Pas de réponse. » Impossible de visiter ce dernier logement, ce qui n’empêche pas Marc d’acheter l’immeuble.

Cependant, sans pouvoir visiter la totalité des logements, il négocie le prix à la baisse. Et bien lui en prit. « Quand on est rentré dans le logement, déjà, devant la porte, on voyait que le cadrage était endommagé, la porte ne pouvait pas se fermer. Le courtier le savait et s’était placé là où on ne pouvait pas le voir. » Une fois à l’intérieur, le logement est désastreux : trous dans les murs, urine de chien partout, douche cassée, comptoir brûlé, portes arrachées… « On voyait vraiment la méchanceté, la rage dans ce logement ». Cette non-visite coûte finalement à Marc la somme de 10 000 $. Mais la négociation ayant été supérieure, il ne perd finalement pas d’argent.

« Négocie lorsque tu n’en veux pas »

Un an plus tard, Marc est sollicité par un syndic pour acquérir l’immeuble d’à côté, identique au sien. Il n’a plus de quoi investir et ne veut absolument pas de cet immeuble. Il connaît cependant le propriétaire… qui veut vendre à tout prix. Le syndic le harcèle, semaine après semaine. « Lui [le propriétaire] est décidé à vendre, mais il ne trouve pas d’acheteur. » Marc se dit qu’il y a peut-être finalement quelque chose à faire et finit par négocier, même s’il reconnaît que sa « motivation était excessivement faible ». Il finit par le payer 150 000 $ de moins que le premier et le finance grâce à un prêteur privé « à un prix extrêmement raisonnable » précise-t-il. « Mon but était plutôt de le flipper », poursuit Marc. « L’immeuble était déjà converti en condo. J’avais zéro mise de fonds, zéro réno. N’importe quoi était un profit pour moi. »

Ce projet met deux ans à aboutir, car ce n’était pas sa priorité. Il parvient tout de même à réaliser 840 000 $ de profit brut sur la totalité des condos. Même s’il y a eu énormément de frais et que la totalité de cette somme n’est pas allée dans sa poche, c’était finalement une bonne affaire, selon lui.

Savoir se retirer d’une offre… pour rebondir

En 2018, Marc fait une offre sur un immeuble des années 1980, un 110 logements « avec déco d’origine ! ». C’est sans doute ce qui explique que l’immeuble est alors vacant à 30 %. Il parvient à le négocier à 10,8 millions de dollars (contre les 13 millions demandés). Mais devant la vétusté des appartements qu’il visite, il choisit finalement de se retirer. « Il aurait fallu faire des travaux très bruyants, ce qui aurait fait partir les locataires restants. Pour nous, c’était risqué cette affaire-là, » explique Marc, qui a alors d’autres projets en tête. Depuis deux mois, il négocie un 30 logements pour le convertir en condos, et a aussi une entente de confidentialité sur un autre immeuble de 60 logements. » L’activité de Marc en tant qu’investisseur immobilier ne semble pas prêt de s’arrêter.

Le conseil de Marc

Marc Chouinard suggère fortement d’échanger avec d’autres investisseurs, notamment au moyen d’un mastermind. Apprendre des autres est toujours enrichissant.

 

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