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Achater un condo: 3 points importants à verifier
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Lorsque vous entreprenez une démarche pour acheter une maison, beaucoup de choix sont possibles. L’un d’eux est d’acheter un condo, le terme court de condominium. Comme vous le savez sans doute déjà, un condominium est une grande propriété divisée et vendue en unité individuelle. Ce qui la distingue d’une maison unifamiliale, c’est qu’en tant que propriétaire d’un condo, une surface partielle des aires communes vous appartient. Cela pose souvent des défis pour les acheteurs de copropriétés.

Acheter un condo

Il peut sembler une bonne option pour investir en immobilier, mais les acheteurs qui ne font pas leurs devoirs pourraient rapidement se retrouver coincés avec un investissement non rentable et se voir enterrer par les frais d’entretien et les coûts imprévus. Les 3 points essentiels à vérifier avant d’acheter un condo :

1) La localisation

C’est la première et la plus importante de toutes si vous voulez que votre investissement prenne de la valeur. Est-ce que ce condo est bien localisé? Les 7 facteurs suivants sont déterminants lorsque l’on fait un investissement :

  • La demande;
  • Les écoles;
  • Zone urbaine;
  • Qualité du quartier;
  • Économie de la région;
  • Transport; et
  • Taux de chômage.

2) L’âge et la condition

Quel est l’âge maximum de l’immeuble que vous acceptez pour votre condo? Il n’y a pas de secrets pour moi : il faut une bâtisse en bonne condition. Personnellement, l’âge ne me dérange pas à condition que cet immeuble n’ait pas de réparations majeures à effectuer. Il est évident qu’un bâtiment plus âgé aura un peu plus de frais de réparations qu’un neuf, mais en revanche le condo coûtera moins cher à l’achat.

Les réparations cosmétiques (peinture, plancher, décoration, etc.) à faire à l’intérieur représentent pour moi un avantage d’acheter un condo de ce type. Le coût du condo sera moindre et il sera relativement facile à réparer. Un gain d’argent est toujours assuré au départ (faire son argent à l’achat) pour cet investissement. Je peux toujours obtenir un meilleur prix pour une unité bien entretenue et également lorsqu’il y a du home staging d’effectué. Une fois mis au goût du jour, il est aussi plus facile d’obtenir un meilleur prix pour la location, donc une meilleure liquidité mensuelle.

Les services offerts avec l’immeuble sont importants à considérer : piscine, salle d’exercices, ascenseur. Ce sont probablement des commodités que vous êtes heureux de payer en vivant dans cet immeuble. Demandez-vous bien : est-ce que cela vaut la peine pour un condo en location? Quelle est la rentabilité (ou la liquidité mensuelle)? Ce type de bâtiments muni de tels équipements aura habituellement des frais de condo s’élevant à des centaines de dollars de plus que si ces services n’y étaient pas fournis.

3) La santé financière du syndicat de copropriété

Au Québec, lorsque vous voulez acheter un condo, vous achetez une partie de l’immeuble de condominiums, et un intérêt spécifique dans votre unité. Si vous achetez un condo dans un complexe qui n’est pas bien géré financièrement, le syndicat de copropriété pourrait vous demander, et même vous exiger une «contribution» supplémentaire en plus de vos frais de condos; une demande sans doute autorisée en vertu des règlements du syndicat. C’est ce qu’ils appelleront : la «cotisation spéciale», et vous ne serez sans doute pas heureux de la payer. C’est pourquoi je vous invite à la prudence en faisant attention lorsque vous faites l’achat d’un condo en Floride. C’est un des très grands risques.

Que devrez-vous rechercher principalement dans le budget du syndicat? La cotisation mit de côté pour les réparations, l’entretien, et la liste des travaux planifiés et non planifiés. Est-ce qu’il y a un budget pour le déneigement ou vous devez acheter une pelle et le faire vous-même? Ce n’est pas facile pour tout le monde de pouvoir évaluer s’il y a assez d’argent dans le compte de banque et si tous les budgets sont bien alignés. Il y a des compagnies qui se spécialisent dans l’étude des fonds de réserve pour analyser le risque et vérifier si tout est en concordance avec les besoins de l’immeuble. Il faut aussi bien vérifier les statuts et règlements avant d’acheter un condo. Est-ce que tout le monde les respecte? Qui sont les fervents du syndicat? Une firme extérieure spécialisée dans ce type de gestion ou bien des propriétaires occupants bénévoles? Vous aurez sûrement envie de lire plus et de comprendre le budget de fonctionnement de la société maintenant.

Finalment, chaque fois que vous achetez une propriété, vous devriez toujours aller chercher des conseils professionnels. Oui! Mais Ghislain, cela coûte cher! Payer un professionnel 200 $ à 500 $ pour analyser votre achat, c’est cher? Un montant de 200 $ en consultation sur un investissement de 100 000 $ représente pourtant seulement 2 % de frais. Dites-vous bien que le profit de vos investissements a été gagné durement, à la sueur de votre front; prenez-en soin pour ne pas la perdre!

J’espère que cet article vous sera utile à acheter un condo et que vous pourrez songer à utiliser l’immobilier comme moyen pour investir votre argent.

Ghislain Larochelle

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