© Luc Audet, avocat, www.DroitDesPME.com, 2022
C’est une question qu’on me pose fréquemment dans ma pratique en droit immobilier. J’espère que mon article vous convaincra de la nécessité de signer une convention de partenariat avec vos associés. Notre bureau a une expertise dans les partenariats, n’hésitez pas à nous contacter au besoin.
Mais au fait, quels sont les vrais avantages d’avoir un tel document? Il y a au moins 5 avantages, et je vous les précise ci-après.
- L’exigence du code civil en matière de preuve : article 28 62 du code civil du Québec.
L’article se lit ainsi :
«2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $.
Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise. »
À la lecture de cet article, nous comprenons que tout acte juridique relié à l’immobilier requiert un contrat écrit et signé pour en faire la preuve. C’est ce que prévoit le premier paragraphe de l’article. Le 2e paragraphe vient préciser qu’il pourrait être possible de faire une preuve par témoignage, mais il faut comprendre que l’admissibilité et l’appréciation de pareille preuve sera laissé à la discrétion du président du tribunal en pendant cette cause.
Et même si vous désirez faire la preuve par témoignage, rappelez-vous qu’un bon menteur habile peut être plus crédible une personne maladroite disant la vérité, pour l’avoir tristement constaté.
- Pour s’assurer de la compatibilité des BIG WHY des partenaires.
C’est l’un des concepts de développement personnel les plus en vogue aux Etats-Unis : trouver son « BIG WHY » ou plus concrètement déterminer quel est le moteur de sa vie et de ses envies. Dans mon cas, mon BIG WHY, qui alimente ma passion de l’immobilier, ce sont mes trois petits-fils. Je veux leur laisser un héritage qui les mettra à l’abri de tous besoins afin qu’ils profitent à fond de la vie. Si je ramène le tout à l’immobilier, le rendement à court terme m’intéresse moins, ce que je recherche, c’est l’accroissement de valeur à moyen et long terme.
Il ne sera pas envisageable que je sois partenaire avec quelqu’un dont le BIG WHY est du court terme. En effet, les décisions risquent d’être conflictuelles. J’aurais tendance à « à soigner» les immeubles, pour qu’ils rapportent le plus possible à long terme, alors que le partenaire dont je viens de faire la description aura plutôt tendance à faire de l’entretien différé, histoire de pouvoir sortir un maximum de profit le plus rapidement possible
J’ai récemment appris qu’il existe également la notion des LITTLE WHYS, complémentaires au BIG WHY, qui permet d’aller plus loin dans la compréhension de nos partenaires.
Enfin, sachez qu’il existe des tests psychométriques, dont celui disponible sur le site web de
www.immofacile.ca , qui permet d’avoir un regard scientifique sur les chances de compatibilité et d’harmonie entre des personnes voulant devenir partenaire en affaires.
- Tester la flexibilité du partenaire.
Dans la négociation d’une entente de partenariat, chacun doit mettre de l’eau dans son vin pour arriver à une entente globalement satisfaisante pour tous. Donc la négociation d’une entente de partenariat sera possiblement la première occasion que vous aurez de tester la flexibilité de votre partenaire. Je vous suggère d’y aller à fond la caisse, c’est à dire oser demander des choses légèrement exagérées pour voir et pour connaître la réaction de votre partenaire. Du même coup, vous verrez tiens à ce projet ou pas.
- Pour clarifier les droits et obligations des partis à l’entente.
C’est bien connu, une convention de partenariat est un amalgame de toutes les situations heureuses ou malheureuses qui peuvent survenir à l’occasion d’une telle relation. Le vieux principe de gestion de responsabiliser les individus au sein d’une entreprise s’applique également en matière immobilière. Qui dit responsable, par voie de conséquence, dit également « coupable » si ce n’est pas fait. C’est la seule façon de s’assurer que les choses sont claires et efficaces
- Pour éviter le recours aux tribunaux
Clarifier les droits et obligations de chaque partie à un contrat fait dissiper tout doute et toute mauvaise foi qui pourrait faire surface si les choses n’étaient pas claires. En effet, qui irait s’aventurer dans un procès qui pourrait coûter entre 50 000$ et 100 000$ et plus, alors que les droits et obligations de chaque partie sont claires et donc une des deux parties n’a pas de fondement, ni en faits ni en droit, pour sa position contraire à la convention signée. De plus, les modes de prévention et de règlement de litige actuels font en sorte que les juristes privilégient des clauses de médiation et d’arbitrage, ce qui est un mode privé de règlement de différends.
Il existe plusieurs avantages à procéder par médiation et l’arbitrage, dont la confidentialité des débats, la vitesse à laquelle nous pouvons être entendus, soit généralement 30 à 45 jours de l’avis de différend et les parties ont l’occasion de choisir des ressources expertes dans le domaine du différend. Par exemple, si les parties ne s’entendent pas sur le prix des actes au départ d’un des actionnaires, il serait sage de retenir, comme arbitre, un évaluateur agréé ou un expert en évaluation d’entreprise (EEE) pour trancher la question.
Finalement, attention, On a beau avoir demander un avocat qui s’y connaît bien en immobilier de préparer une convention entre actionnaires, sachez que les tribunaux, habituellement, arrivent à la conclusion que si le contrat n’a pas été signé par tous, il en découle une preuve il n’y a pas eu d’entente sur est prévu au contrat! Donc ne jamais négliger l’aspect signature de tout contrat, y compris le contrat de partenariat.