Mythes et réalités de l’incorporation en immobilier
Incorporation

Il y a beaucoup de questions qu’on peut se poser en matière d’incorporation, notamment en matière d’investissement immobilier. Certaines idées reçues peuvent être vraies, d’autres pas. Pour vous aider à décerner le vrai du faux, voici 6 mythes et réalités de l’incorporation.

  1. S’incorporer fait sauver de l’impôt

C’est un mythe ! Voilà l’une des questions que se posent souvent les investisseurs en immobilier. En effet, l’incorporation permet de différer l’impôt et non d’en payer moins. Dans les investissements immobiliers via des sociétés par actions (SPA), l’objectif le plus important est de protéger son patrimoine contre les vices cachés, qui sont très courants au Québec.

  1. Même si mon flip a été réalisé via une SPA, je suis responsable personnellement des vices cachés.

C’est un mythe ! Lorsque vous faites un flip via une société par actions, vos seules responsabilités sont :

  • Le paiement de la TPS et de la TVQ
  • Les déductions à la source (DAS) : vacances, salaires d’employés
  • Ce que l’administrateur ou l’actionnaire aura accepté de garantir

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire pour votre société, la banque comprendra qu’il n’y a pas grand-chose dans la société, à part cet immeuble. Aussi, elle vous demandera de garantir volontairement le prêt hypothécaire. Vous serez donc responsable en cas de contre-performance et de non-paiement de l’hypothèque contractée.

  1. Tous les actionnaires sont égaux dans une SPA.

C’est un mythe ! Contrairement à ce que l’on peut parfois croire, les droits des actionnaires varient en fonction des catégories d’actions ou du nombre d’actions qu’ils détiennent. Dans une SPA, la charte traditionnelle comporte 7 catégories d’actions, et plus de 7 si la charte inclut des actions à dividende discrétionnaire.

Il est important de décortiquer les dispositions du statut des actions que vous voulez acquérir (droit de vote, droit aux dividendes…). Depuis la modification de la loi provinciale, les actionnaires minoritaires bénéficient aujourd’hui d’une protection statutaire. Pour des activités immobilières, il n’y a donc aucun avantage en plus à aller du côté fédéral.

  1. Quand il y a plus d’un actionnaire dans une SPA, il faut une convention d’actionnaires.

C’est vrai ! La loi (tant fédérale que provinciale) couvre les relations entre la SPA et les tiers. Les relations entre actionnaires sont régies par la protection des actionnaires dits minoritaires. Pour que votre société ait une certaine stabilité, il faut donc établir une convention d’actionnaires.

La convention d’actionnaires énumère les solutions aux problèmes les plus courants dans votre compagnie : invalidité ou décès de l’un des actionnaires, accord sur les décisions… Selon le problème rencontré, la société ne sera pas bloquée, car la solution sera mentionnée dans la convention d’actionnaires.

  1. Lorsqu’un actionnaire meurt, il faut voir dans son testament à qui reviennent ses actions.

C’est en partie vrai ! Cette affirmation est vraie uniquement si aucune convention d’actionnaires n’a été établie. Dans le cas contraire, la convention d’actionnaire va prévoir l’achat et/ou la vente des actions en faveur de l’un des actionnaires. La seule manière de gérer le décès d’un actionnaire reste la convention unanime entre les actionnaires. En effet, contrairement au testament, la convention d’actionnaires ne peut être modifiée sans le consentement de tous.

  1. Si une SPA a plusieurs actionnaires, mais qu’aucune convention d’actionnaires n’a été prévue, il faudra dissoudre la société en cas de différend.

C’est vrai ! La SPA est régie par la Loi sur les sociétés par actions. Cependant, cette loi ne prévoit rien en cas de différend entre les actionnaires, si ce n’est la mise à mort de la compagnie. En matière d’investissement immobilier, la convention d’actionnaires permet de prévoir plusieurs possibilités, notamment de liquider le portefeuille ou de partager et distribuer les actifs. Aussi, prévoir une sortie dans la convention d’actionnaires en cas de différend est une prudence élémentaire.



Décharge légale