Au Québec, les poursuites contre les vices cachés, ou la garantie de qualité, sont au tableau des 5 poursuites les plus fréquentes! À partir de la découverte du vice caché, le nouvel acheteur a trois ans pour poursuivre l’ancien propriétaire. C’est pour cette raison juridique qu’un investisseur immobilier peut être poursuivi 5 ans, 10 ans, 15 ans 20 ans et même plus après avoir vendu sa propriété.

Vice caché indemnisable

Il y a principalement 9 conditions cumulatives pour qu’une poursuite en vices cachés soit gagnée.

1- Existence d’un vice : un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. On parle de malfaçon ou un élément qui n’a pas été fait selon les règles de l’art.

2- Vice grave: avoir su, l’acheteur n’aurait pas payé aussi cher ou il n’aurait tout simplement pas acheté.

3- Inconnu de l’acheteur au moment de la vente : s’il en avait connaissance, ce serait un vice apparent et l’acheteur ne pourra pas dire «avoir su je n’aurais pas acheté ou payé si cher».

4- Non apparent : un vice apparent peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

5- Antérieur à la vente : le vendeur n’est responsable que des vices qui existaient du temps où il était propriétaire.

6- Pas dû à la vétusté du bâtiment : exemple les drains français. Ils ont une durée de vie utile d’environ 20 ans. Donc si on achète une maison qui a 40 ans et que le vendeur n’a pas dit qu’il avait refait les drains français, c’est sûr qu’ils sont finis;

7- Dénonciation écrite au vendeur en temps opportun : c’est une formalité obligatoire. Pas d’avis = perte de recours.

8- Mettre en demeure de venir réparer avec délai de 10 jours sauf urgence : encore une fois, formalité obligatoire.

9- Poursuivre dans les 3 ans de la découverte du vice : la date de l’achat n’est pas importante. C’est la date de découverte du vice qui l’est.

 

Renonciation à la garantie de qualité

Dans le cadre de négociations, il est possible de faire renoncer l’acheteur à la garantie de qualité et généralement le prix baisse de 10%. Mais tous les vendeurs ne peuvent pas faire renoncer à cette garantie de qualité. Intervient la notion de «vendeur professionnel» : une personne qui tire ses revenus d’activités de vente d’immeubles sur une base régulière, exclusion faite des prêteurs hypothécaires, des successions et autres.

Aussi, le vice connu du vendeur ne peut pas être exclu. Même si l’acheteur a renoncé à la garantie de qualité, il pourra poursuivre son vendeur pour vices cachés.

Pourquoi un acheteur devrait toujours embaucher un inspecteur en bâtiment?

Simple ! Le vice découvert est soit apparent, alors l’inspecteur est responsable, soit il est caché, alors le vendeur est responsable. Dans les deux cas, l’acheteur ne sera pas responsable…

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Me Luc Audet
http://www.droitdespme.com/