Ghislain, y a-t-il une différence entre la valeur économique d’un immeuble et sa valeur marchande? On me pose souvent cette question, alors j’ai décidé d’y répondre dans cet article.
La réponse est la suivante : la valeur économique est une valeur « théorique », alors que la valeur marchande est une valeur « pratique ».
Précisons :
Comme pour tous les produits, l’immobilier n’échappe pas à la loi de l’offre et de la demande. Pour un marché donné, il y a un équilibre entre le prix qu’est prêt à payer un acheteur et le prix qu’est prêt à vendre le vendeur. On appelle cet équilibre VALEUR MARCHANDE. Voici comment calculer la valeur marchande.
Quant à la VALEUR ÉCONOMIQUE, il s’agit d’une valeur qui tient compte de différents calculs afin d’établir une valeur rationnelle à un immeuble. Cette valeur peut se faire mesurer par un évaluateur agréé. Selon la grosseur de l’immeuble, l’évaluateur agréé utilisera différents calculs et ratios (par exemple le taux de capitalisation ou un multiplicateur de revenus) afin d’attribuer à l’immeuble une valeur mathématiquement rationnelle. De plus, les institutions prêteuses utilisent principalement cette valeur afin de limiter le financement qu’elles sont prêtes à accorder.
Écarts entre valeur marchande et valeur économique
Dans certaines situations, la valeur marchande peut être gonflée par rapport à la valeur économique, par exemple dans un cas de surenchère. Inversement, dans les villes et les quartiers moins recherchés, elle peut être plus faible que la valeur économique.
Prenons l’exemple d’un immeuble à vendre situé sur Le Plateau-Mont-Royal, un quartier très couru. La valeur économique de cet immeuble est de 600 000 $, mais sa valeur marchande est de 1 000 000 $. Dans ce marché, les gens sont prêts à payer le gros prix.
Et l’inverse peut très bien être possible, notamment dans certaines villes et régions où la demande est moins forte.
Quel écart ne pas dépasser?
Voici une sous question qu’on me pose souvent par rapport à la valeur économique et la valeur marchande : la différence entre le prix demandé et la valeur économique est-elle trop importante?
La réponse « plate » (mais vraie) à cette question est la suivante : cela dépend de votre marché et de vos objectifs. La meilleure manière d’en juger est dans un premier temps de comparer les autres immeubles de votre secteur. Comparez les chiffres : revenus, dépenses, prix demandé, et surtout : le prix payé. Un courtier immobilier peut vous aider à trouver ces valeurs. Une autre option est d’aller fouiller vous-même sur le Registre foncier du Québec.
Ensuite, il faut faire de bons calculs de rentabilité. C’est fondamental! Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les différents calculs de rentabilité, je vous invite à vous inscrire à ma formation portant exclusivement sur les calculs de rentabilité d’un multilogement.
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