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Comment calculer la valeur marchande?
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Vous croyez qu’avoir fait baisser le prix de la propriété de 50 000$ au moment de l’acheter fait de cet immeuble un excellent «deal»? Rien n’est moins sûr. En effet, vous l’avez peut-être encore payé trop cher. Voici quelques-uns de mes conseils pour calculer la valeur marchande d’un immeuble.

Calculer la valeur marchande

Je suis désolé de péter votre bulle, mais souvent, les gens achètent sans avoir procédé à une analyse adéquate du marché, et se retrouvent alors à payer une propriété beaucoup trop cher pour ce qu’elle vaut. Dans ces circonstances, comment faire pour calculer la vraie valeur d’un immeuble? Il ne suffit pas de dire «J’ai payé moins cher que le prix de l’évaluation municipale» pour penser avoir réalisé une aubaine, car il est facile de trouver des immeubles sous-évalués et surévalués, et ce, dans la même ville. À titre d’exemple, j’ai acheté, il y a quelques années, un immeuble à revenus et je l’ai payé 25% moins cher que le prix de l’évaluation municipale et c’était pourtant la valeur réelle de l’édifice. Le contraire vaut tout autant.

Quelques méthodes:

  1. On peut comparer la propriété avec les autres vendues dans le même secteur. J’insiste sur le mot «vendues» et non «à vendre», car ce sont celles qui l’ont été qui sont les meilleures indicatrices du bon prix de vente.
  2. On peut utiliser la technique du coût de remplacement qui consiste à calculer la valeur de la propriété en additionnant le coût de la valeur du terrain, le coût de remplacement déprécié du bâtiment et le coût de remplacement déprécié des améliorations du terrain. En raison de sa complexité, ce calcul ne peut être effectué que par un évaluateur agréé.
  3. S’il s’agit d’immeubles locatifs de plus de 4 logements, on peut utiliser la technique du revenu, qui consiste à se servir des revenus nets provenant de l’immeuble en question pour calculer sa valeur marchande.

D’autres conseils

  • Ayez recours aux services d’un évaluateur agréé. Pour environ 400 à 600$, celui-ci pourra vous donner une évaluation précise de la valeur marchande de votre propriété.
  • Engagez un courtier immobilier pour effectuer une analyse comparative du prix des maisons vendues dans votre secteur. Lorsque celui-ci vous arrivera avec un prix, assurez-vous de poser des questions pour savoir comment il en est arrivé à ce calcul.
  • Demandez un rapport écrit de l’évaluation. Vous pouvez obtenir différents verdicts d’évaluation avec les courtiers immobiliers, car l’évaluation n’est pas une science exacte. De choisir le courtier qui évalue votre terrain au plus haut prix n’est pas vraiment avisé. Demandez au minimum 3 avis différents afin d’avoir une idée plus précise et n’hésitez à discuter franchement de votre projet avec les courtiers sollicités en mentionnant que vous souhaitez avoir l’heure juste.

Ghislain Larochelle

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