On ne le dira jamais assez : l’immobilier est l’un des meilleurs domaines pour investir et faire grandir votre patrimoine. Acheter sa résidence principale, c’est bien, investir dans un immeuble à revenus, c’est encore mieux !
Toutefois, il est important de ne pas acheter un bien locatif sur un coup de tête en vous disant que vous le rentabiliserez d’une façon ou d’une autre par la suite. Il est essentiel de réfléchir à la façon dont vous allez en retirer des bénéfices. On pense, bien sûr, immédiatement aux loyers que verseront les locataires, mais il n’y a pas que cela qui peut vous apporter des bénéfices.
Dans cet article, nous allons vous montrer comment obtenir quatre revenus de différente nature rien que sur un seul bien immobilier !
1. Liquidité (“cashflow“)
Appelé aussi “flux de trésorerie” ou “flux de liquidité”, c’est une mesure qui vous permettra d’évaluer la rentabilité de votre bien immobilier locatif. Après le paiement de toutes les dépenses mensuelles (le remboursement du prêt hypothécaire auprès de votre banque, d’éventuels travaux, des frais d’entretien…), il reste un certain montant qu’on nomme la liquidité.
Ce “supplément d’argent’’ peut vous servir de revenus, être épargné ou réinvesti directement dans l’immobilier. Peu importe l’usage que vous en faites, l’essentiel,
pour que votre bien locatif soit avantageux est, qu’à la fin du mois, ce cashflow doit être positif.
Augmenter la durée du prêt hypothécaire peut aussi être une solution pour améliorer la rentabilité. Un prêt plus long nécessite un montant mensuel moindre qu’un prêt avec un amortissement plus court, cela fera donc augmenter la liquidité.
2. Appréciation (Plus-value)
Avant tout achat, il est important d’estimer la valeur que prendra votre immeuble sur le long terme. Pour cela, vous devez trouver le pourcentage d’appréciation annuelle de la valeur de la propriété et soustraire la valeur finale avec la balance hypothécaire qu’il vous reste à payer. Vous pourrez ainsi projeter la valeur nette de de votre immeuble.
La plus-value forcée
Attention : des améliorations de l’immeuble peuvent augmenter la valeur de votre bien mais souvent non des réparations. Les réparations permettent d’entretenir le bien ou de lui rendre son état habituel mais n’apporteront pas de valeur ajoutée.
La plus-value forcée consiste à faire des améliorations rapidement pour augmenter la rentabilité de l’immeuble et ainsi augmenter sa valeur. Autrement dit, on n’attend pas que le marché monte par lui-même, on le fait augmenter par des améliorations, telles que la rénovation de la cuisine, de la salle de bain, changer le revêtement de sol, etc.
3. Avantages fiscaux
Dans votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire beaucoup de dépenses de location si vous percevez des revenus locatifs. Ces dépenses peuvent inclure les intérêts hypothécaires, l’impôt foncier, les dépenses d’exploitation, l’amortissement et les réparations.
Un immeuble à revenus offre plus d’avantages pour réduire les impôts qu’une résidence principale ou une maison de vacances. En plus des intérêts hypothécaires et fonciers, vous pouvez déduire les dépenses d’exploitation.
4. Remboursement du capital: (Capitalisation)
Peu importe où vous êtes et ce que vous faites, en vous assurant que votre immeuble à revenus est loué, votre dette hypothécaire se rembourse “toute seule”. Autrement dit, les locataires remboursent votre hypothèque par le paiement de leur logement.
De plus, si le revenu locatif est supérieur au remboursement total des dépenses mensuelles, vous pouvez décider de payer plus que le montant hypothécaire requis pas mois. De cette façon, vous vous acquitterez plus rapidement de votre hypothèque et paierez moins d’intérêts. Attention tout de même de ne pas trop donner, au risque de ne plus avoir assez d’argent payer les dépenses si un problème majeur survient, par exemple, un dégât d’eau : gardez toujours une certaine somme en cas d’imprévus.
Enfin, une fois votre prêt hypothécaire remboursé dans sa totalité, vous disposez d’un immeuble qui vous appartient à 100%. À partir de là, vous pouvez décider de revendre votre immeuble et d’en tirer un bénéfice immédiatement. Vous pouvez aussi choisir de garder cet immeuble et de continuer à le louer. Ainsi, la totalité des revenus (ou presque) moins les dépenses courantes vous appartiendra.
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