Une nouvelle crise du logement à Montréal fait beaucoup jaser ces temps-ci. C’est que les logements vacants se font de plus en plus rares. Si vous êtes un immopreneur propriétaire d’immeubles, ou que vous êtes tout simplement à la recherche d’un bon investissement, voici comment tirer votre épingle du jeu.
Vous ne souhaitez pas lire l’article au complet ? Voici un résumé en une seule phrase : il est PLUS QUE JAMAIS temps d’investir en immobilier. Voilà, c’est dit. Pour l’explication complète, il faudra lire jusqu’à la fin. ?
De moins en moins de logements disponibles
Les dernières données de la SCHL, qui datent d’octobre 2018, révèlent que le taux d’inoccupation à Montréal était de 1,9 %, comparativement à 2,8 % 1 an plus tôt. Ce taux n’égale pas celui de la dernière crise du logement de 2001-2002 (0,6 %), mais il démontre tout de même que le phénomène de rareté des logements gagne du terrain. À titre comparatif, le marché du logement est dit équilibré lorsque le taux d’inoccupation est d’environ 3 %. Autrement dit, il y a présentement moins d’offres sur le marché.
Ceci s’explique par plusieurs facteurs :
- D’abord, de plus en plus d’immigrants s’installent dans la métropole, ce qui inévitablement met une pression sur le taux d’inoccupation.
- Dans une même perspective, de plus en plus d’étudiants étrangers viennent étudier à Montréal. Ils étaient 45 000 étudiants étrangers à l’automne 2018, une hausse de 37 % en cinq ans.
- De plus en plus les jeunes ménages préfèrent louer plutôt qu’acheter étant donné le prix élevé des maisons.
- Aussi, le faible taux de chômage et l’immigration favorisent la formation de ménages, ce qui pousse la demande en logement.
- Également, plusieurs Boomers redeviennent locataires et plusieurs optent pour des logements neufs.
- Enfin, de plus en plus d’acheteurs étrangers investissent à Montréal, souvent à des fins spéculatives, laissant vacants les logements qu’ils achètent, espérant revendre à fort prix.
La loi de l’offre et de la demande joue-t-elle en votre faveur ?
Selon le bon vieux principe de l’offre et de la demande, cela voudrait dire que le marché favorise les propriétaires et les vendeurs d’immeubles. C’est vrai dans une certaine mesure, notamment dans le choix de vos locataires. Il sera ainsi plus facile de sélectionner de bons candidats qui ne risquent pas de disparaitre dans la nature sans vous payer, ou encore de saccager vos logements.
Attention toutefois à ne pas poser des questions qui pourraient paraitre discriminatoires. Par exemple, il est illégal de refuser des locataires pour des questions raciales ou encore parce que des gens ont des jeunes enfants. En revanche, vous pouvez faire des vérifications auprès des propriétaires anciens et actuels, ainsi qu’auprès des tribunaux.
Quant aux hausses de loyer, certaines instances, notamment la Régie du logement, viennent rebrasser les cartes. Au cas où vous ne le sauriez pas déjà, je vous annonce que la Régie ne permet pas d’augmenter les loyers aussi facilement. Il y a des règles à suivre, ou plutôt : des contraintes à respecter.
Toutefois, rien n’empêche les propriétaires de vendre leurs immeubles au prix qu’ils le désirent, ce qui explique que plusieurs immeubles sont vendus à des prix qui ne répondent à aucun critère de rentabilité. Plusieurs nouveaux propriétaires de plex se retrouvent à devoir payer de leur poche mensuellement, afin de détenir un immeuble qui théoriquement devrait leur rapporter un revenu tous les 1ers du mois. NE FAITES PAS CETTE ERREUR !
Optimisation et achat à rabais
C’est bien beau Ghislain, mais j’ai regardé sur Centris, et il n’y a pas un immeuble rentable actuellement à Montréal…
J’entends souvent cette phrase. Heureusement, il y a deux solutions.
La première, c’est d’acheter sous la valeur marchande. Mais attention : les immeubles qui se vendront sous la valeur marchande sont rarement affichés à ce prix sur Centris, sinon ils ne sont pas du tout affichés. Parfois, il faut savoir chercher.
La deuxième, c’est de prévoir plusieurs optimisations qui auront pour effet de rehausser la valeur marchande de votre immeuble. Vous pourriez par exemple rénover ou offrir des services supplémentaires à vos locataires. En immobilier, il faut savoir être créatif et surtout, il faut passer à l’action le plus rapidement possible.
Alors pour reprendre mon énoncé en début d’article : il est plus que jamais le temps d’investir en immobilier. Un sage disait : le meilleur moment pour investir en immobilier, c’était hier. Le deuxième meilleur moment, c’est aujourd’hui. N’attendez plus !
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