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La légalisation du cannabis et les impacts pour les propriétaires
Cannabis Gestion Propriétaire

La légalisation du cannabis aura lieu à l’automne 2018, et ce à l’échelle du Canada tout entier. Il est donc important de se préparer efficacement à cet éventuel changement.

Le principal problème avec la légalisation du cannabis, c’est que sa consommation ainsi que sa culture peuvent entrainer une possible dégradation des logements.

La culture de cette plante nécessite un environnement humide, ce qui entraine une dégradation accélérée des locaux utilisés. Ensuite, il y a des problématiques liées à la fumée du cannabis. Il suffit de penser à la fumée secondaire, aux odeurs et aux plaintes des autres locataires.

Mieux vaut prévenir que guérir ! En tant que propriétaire, voici comment vous protéger.

Situation 1 : Vous avez déjà des locataires

La meilleure façon de vous protéger (vous et votre immeuble), c’est de modifier les baux. Pour ce faire, il faut envoyer un avis de modification au bail à votre locataire.

Pour éviter les contestations, votre avis de modification doit contenir quatre éléments :

  1. La variation du loyer (en dollar ou en pourcentage);
  2. La période à laquelle vous allez modifier le bail;
  3. La clause annonçant l’interdiction de la fumée de cannabis (et de la culture si vous le souhaitez);
  4. Le temps dont dispose votre locataire pour répondre à cet avis.

N’oubliez pas que c’est la fumée et/ou la culture du cannabis qu’il faut restreindre, et non les fumeurs ni le cannabis en général.

Il est impératif de discuter avec le locataire de cet avis et des motivations du changement de bail, car celui-ci pourrait refuser la modification et vous devriez alors inscrire une demande à la Régie du logement. Aussi, veillez à envoyer cet avis dans les bons délais, c’est-à-dire 3 à 6 mois avant la fin du bail, dans le cas d’un bail classique de 12 mois.

Votre locataire décide tout de même de consommer ou de faire la culture du cannabis ?

Rencontrez-le et ayez une conversation au sujet de la problématique.

Si le problème persiste, vous pouvez plaider devant la Régie du logement que votre locataire cause un sérieux préjudice aux autres locataires, en les empêchant de profiter de la jouissance paisible des lieux. Cependant, cette démarche est coûteuse en temps et en énergie.

L’autre option est d’envoyer une mise en demeure au locataire récalcitrant. Or, cela suppose que le bail contienne une clause interdisant la culture ou la fumée de cannabis. Cet avis formel signale officiellement l’infraction au bail et prévient le principal concerné que si la transgression se reproduit, vous mettrez en œuvre des poursuites sans avoir à l’en informer davantage.

Si l’infraction persiste, l’étape ultime est de demander à la Régie du logement la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Situation 2 : Vos locaux sont vacants

Ici aussi, il est important de faire la distinction entre « les fumeurs » et « la fumée » au moment où vous chercherez de nouveaux locataires. Choisissez l’interdiction « Immeuble sans fumée » plutôt qu’« Immeuble non-fumeurs » ; c’est la fumée de cannabis que vous interdisez, et non les fumeurs ni même le cannabis.

Cette interdiction doit être claire dès le moment où vous publiez votre annonce. De plus, la personne qui fait visiter votre logement devra clairement expliquer que la fumée est proscrite dans l’immeuble. Il est donc crucial d’inscrire cette règle au règlement de votre immeuble.

Enfin, il est important de faire signer le règlement au locataire avant qu’il ne signe le bail. N’oubliez pas que le droit locatif québécois protège les locataires : si le règlement n’est pas signé avant le bail, il n’aura pas de valeur.

*Article rédigé à partir des propos de Me Martin A. Messier, Président de l’APQ  

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