Patrick Poulin : maîtriser le chalet locatif
Des réussites qui pourraient être les vôtres

Aujourd’hui, c’est le parcours d’un autre immopreneur que je souhaite partager avec vous. Spécialiste en marché boursier et doté d’une maîtrise en administration des affaires, Patrick Poulin est immopreneur depuis 2012 et coach Immofacile depuis 2018. Sa société, Chic Chalet, est spécialisée en location de court terme. Voici sa première expérience dans le chalet locatif, ainsi que quelques conseils pour les futurs investisseurs.

Un investissement hasardeux

En raison du tapage médiatique de plateformes comme Airbnb, de la mobilité des millénaux, du tourisme social, beaucoup d’investisseurs se sont lancés dans la location de court terme. Mais pas Patrick Poulin. Du moins au début. « Je n’en voulais pas de chalet. La dernière affaire que je voulais, c’était entretenir une autre maison » explique-t-il.

Mais un coup de téléphone, un jeudi soir, va modifier un peu ses plans. Un partenaire, avec qui il a l’habitude de faire des flips, lui demande un prêt de 20 000 $ pour un nouvel investissement. « On était jeudi soir, il lui fallait pour lundi. Je n’étais pas le premier qu’il appelait. Et je ne sais pas ce qui m’a pris, mais j’ai dit oui. »

Cette somme devait servir comme options d’achat sur des terrains où la location à court terme était autorisée. À cette époque, Patrick ne savait pas vraiment ce qu’est la location à court terme. Tout juste connaît-il des sites comme Airbnb, sans jamais les avoir utilisés. Mais il se lance dans ce projet de plus de 7 millions de pieds carrés et prévoit être remboursé de son prêt dans un délai de trois mois, avec intérêt. 

Un remboursement en terrain

Le projet paraît simple, pourtant, tout ne se passe pas vraiment comme prévu. La vente traîne et les conditions du deal ne sont plus vraiment respectées. « Je commençais un peu à sentir la soupe chaude. Je n’avais pas pris de garantie, rien. Tout juste signé un papier. » Par peur de n’être jamais remboursé de son prêt, Patrick accepte la contrepartie du vendeur et se retrouve donc avec deux terrains au lieu de revoir ses 20 000 $.

Patrick se demande alors ce qu’il peut bien faire de ces terrains. « Un terrain, ça ne vaut rien. » Impossible de faire de l’argent dessus. Il décide alors d’y installer une petite maison préfabriquée sur pilotis, dans le but de la louer. Durée totale du projet : trois mois. Et voilà, l’aventure pouvait commencer ! « Maudite chance, on ne savait pas dans quoi on s’embarquait, » se souvient Patrick.

Besoin de financement

À l’époque de son achat, Patrick explique qu’il était possible d’acheter une résidence secondaire avec 10 % de mise de fonds en utilisant la SCHL (aujourd’hui, c’est possible avec 5 %). Son projet consiste donc en une autoconstruction avec déboursés progressifs : 80 % à la livraison de la maison ; 5 % à la fin des travaux ; le solde (15 %) 35 jours après l’inspection finale (soit 40 000 $ à assumer tout de même d’ici là).

Avant la livraison de la maison, il a dû faire face à d’autres frais : excavation, dynamitage (non prévu), pieutage… « Il y avait beaucoup d’argent à allonger au début. » Et bien plus que ce qui avait été estimé par les fabricants de maisons préfabriquées. 

Des travaux à -21 degrés

Contraint de reprendre le financement de son projet, Patrick doit repasser par des procédures administratives (hypothèques, cadastres…), qui ne font qu’allonger les délais. « La maison devait être livrée en été, elle a finalement été livrée en octobre » conclut-il, regrettant ce contretemps qui le contraint à terminer les travaux en hiver, sans électricité.

Et c’était sans compter sur la nature du terrain, montagneux et extrêmement difficile à aménager. Le dynamitage a été nécessaire par endroit ; le sol en granit a transformé la pose de quelques pieux en véritable tour de force.

Vint ensuite la livraison du premier chalet. « Mais les pieux ne convenaient pas ! » Après discussion et beaucoup d’huile de coude, ils parviennent enfin à régler le problème… avant qu’un autre n’arrive : impossible d’acheminer correctement la maison jusqu’à la structure finale. La grue manquait de tomber dans le ravin — et la maison avec. Mais l’équipe ne lâche rien et trouve un autre moyen d’amener la maison : « On a creusé un chemin dans le bois, et là, on a été capable de tirer la maison. » Direction son emplacement final, lorsque Patrick s’aperçoit que la façade n’est pas du bon côté ! « Maudite chance ! » en rigole-t-il aujourd’hui. Le chalet est finalement mis en place, « après deux journées d’enfer ».

Reste plus qu’à terminer l’aménagement. Il n’y a pas de plancher, pas d’électricité, aucun joint n’est tiré… Et l’hiver est arrivé quelques jours après, avec la neige, compliquant encore les derniers travaux. Mais ils devaient être faits, ne serait-ce que par sécurité. Patrick parvient à terminer les travaux coûte que coûte, bravant les températures hivernales (jusqu’à -21 °C). 

Mise en place

Après toutes ces mésaventures, la phase la moins stressante du projet arrive. Patrick obtient son permis CITQ (pour être autorisé à louer à court terme) et s’occupe des formalités TPS, TVQ, hébergement et remboursement de taxes (il obtient d’ailleurs un remboursement de plus de 40 000 $ de taxes). Après la décoration et le home staging de la maison, il investit dans la publicité et s’équipe de photos et vidéos professionnelles pour la promotion de son chalet. Il met en ligne plusieurs annonces sur des plateformes telles Airbnb, Booking, Reserver, Canada Stay. 

Premier résultat annuel

Après une année de location, Patrick fait les comptes. Son petit chalet lui génère 57 000 $ de revenus bruts (25 000 $ nets avant impôt). Le rendement sur la liquidité (Cash on Cash) est de l’ordre de 50 % (81 % en ajoutant la capitalisation et la prise de valeur). Et point le plus avantageux pour lui : il est le seul propriétaire, un peu malgré lui d’ailleurs. Et pour cause ! Personne à l’époque ne voulait investir dans cette affaire, « pas même ma femme ! » plaisante-t-il. C’était nouveau, personne ne connaissait ce type d’investissement.

Leçons tirées de cette expérience

Patrick Poulin a tiré quelques leçons de cette première expérience d’immopreneur :

  •         Construire en terrain montagneux peut être compliqué et coûteux. 
  •         Il faut « bien gérer son cash flow » quand on sait que 15 % du projet sera retenu pendant 35 jours après la fin de la construction.
  •         Enfin, il préfère aujourd’hui investir dans des chalets avec quatre chambres à coucher, qui génèrent le double de revenus (nets) par rapport à des deux chambres à coucher. Et il n’achète plus que des chalets clé en main !

« Ça a été le fun le premier, mais bon… » poursuit-il, avant d’avouer que ça ne l’empêche pas d’investir, aujourd’hui, dans des projets de construction avec d’autres partenaires, rencontrés ici et là lors d’événements de réseautage.

Comme quoi, même les mauvais souvenirs s’effacent. Patrick Poulin conseille, par ailleurs, d’apprendre et de s’entourer de partenaires pour combler son propre manque de compétences. 

Et depuis cette première location ?

Aujourd’hui, Patrick possède trois chalets, qui lui rapportent 95 000 $ de revenus nets avant impôt ; un quatrième est en financement. Il a fait l’acquisition de onze terrains (totalisant 8 millions de pieds carrés) destinés à la revente et à la construction de chalets locatifs. Avec des partenaires, il a également trois chalets en construction. Il est à la tête de quatre sociétés par actions :

  • Une compagnie qui possède les immeubles
  • Une compagnie qui gère les chalets locatifs avec des partenaires
  • Une compagnie pour la construction de chalets avec des partenaires
  • Une compagnie pour le développement des terrains avec partenaires

Patrick Poulin a également créé l’association des propriétaires de résidence de tourisme du Québec. Il a fait l’acquisition de six chalets en accompagnement d’investisseur, en échange de contrat de gestion clé en main, et gère une dizaine d’emplacements de chalets locatifs dans la compagnie qu’il a créée.

Le réseautage est indispensable

Chose étonnante, Patrick Poulin n’aura mis que douze mois entre sa première location et sa situation d’immopreneur à succès. « Douze mois jour pour jour après la fin de son Coaching VIP » précise-t-il avant d’ajouter « Quand on dit : la formation, le réseautage, c’est super important… Je pense que ça a été un accélérateur. »

Prochaine étape : prospecter et prospérer !

Son mot de la fin

  • Formez-vous pour progresser plus vite
  • Réseautez pour trouver des partenaires extraordinaires
  • Foncez malgré la peur de l’échec !
  • Faites confiance à la vie