Vous souhaitez investir en immobilier, mais vous ne voulez pas perdre d’argent? Voici mes trois conseils de pro pour calculer la rentabilité d’un immeuble.
Lorsque vous achetez un immeuble, vous n’achetez pas que de la brique et des deux par quatre. Vous achetez une petite entreprise, ainsi que tout ce qui vient avec.
Votre petite entreprise devrait avoir deux objectifs majeurs, soit 1- offrir un bon service à vos clients (vos locataires) et 2- générer une rentabilité.
Malheureusement, beaucoup de nouveaux investisseurs font l’erreur d’acheter des immeubles sans prendre le temps de bien calculer la rentabilité de leur investissement. Le résultat : les loyers ne sont pas suffisants pour couvrir l’hypothèque, les taxes et les frais d’entretien. Autrement dit, ils doivent payer de leurs poches le manque à gagner. Si vous souhaitez faire un investissement prospère, c’est une situation qu’il faut à tout prix éviter!
C’est donc HYPER IMPORTANT de calculer la rentabilité d’un immeuble AVANT D’INVESTIR. Voici mes 3 conseils pour bien le faire.
Conseil #1 : Faites une bonne analyse financière
L’analyse financière vise à évaluer correctement les revenus et les dépenses de l’immeuble, tout en tenant compte de votre financement.
Commencez par réunir le total des revenus, des dépenses d’opération ainsi que vos conditions de financement. Vous pourrez ensuite sortir différents ratios qui seront utiles pour évaluer la rentabilité de l’immeuble et faire des comparaisons.
Parmi les ratios les plus utilisés, il y a le MRB (multiplicateur de revenu brut), le MRN (multiplicateur de revenu net) et le RCD (ratio de couverture de la dette).
→ Consultez mon article sur les ratios utilisés en immobilier. ←
Un point fréquemment oublié par les nouveaux investisseurs immobiliers est la rentabilité nette. Après avoir considéré l’ensemble des revenus et dépenses, c’est important qu’il vous reste quelque chose dans vos poches. Chez Immofacile, nous recommandons de viser un minimum mensuel de 50 $ par porte.
Cela veut dire que si vous investissez dans un quadruplex, vous devriez retirer un revenu net minimum de 200 $ par mois ou 2400 $ par année.
Attention aussi à ne pas oublier certaines dépenses. Pensez aux frais de gestion, à la conciergerie, aux différents travaux d’entretien, au taux de vacances…
Enfin, il ne faut pas oublier votre propre temps que vous consacrez à l’immeuble. Eh oui, votre temps coûte quelque chose ! Plusieurs de mes étudiants sont surpris lorsque je leur demande s’ils ont calculé leur temps dans l’équation. J’ajoute alors (à la blague) que s’ils travaillent gratuitement, j’ai de l’ouvrage pour eux! ;-)
Conseil #2 : Recherchez le potentiel d’optimisation
Ghislain, c’est bien beau le 50 $ par porte, mais je ne trouve pas d’immeuble à vendre qui permet d’obtenir une telle rentabilité nette mensuelle…
Celle-là, je l’entends souvent. C’est vrai que si vous recherchez un plex sur Centris, disons dans la grande région de Montréal, puis que vous calculez la rentabilité des immeubles qui apparaissent, vous aurez de la difficulté à en trouver un seul au solde positif.
C’est donc ici qu’entre en jeu mon deuxième conseil. La rentabilité ce n’est pas tout : il faut rechercher le potentiel d’optimisation. Il faut trouver le potentiel caché.
Ainsi, un immeuble qui n’était pas (ou peu) payant au départ peut devenir rentable au fil du temps. Il suffit de cibler des optimisations qui augmenteront sa valeur ainsi que les liquidités qu’il génère.
Voici quelques exemples d’optimisations qui peuvent être entreprises :
- Convertir le système de chauffage (pour en transférer la facture aux locataires)
- Convertir un grand 5 ½ en deux 2 ½
- Faire des rénovations cosmétiques (cuisine, salle de bain)
- Ramener les loyers au prix du marché
- Offrir de l’espace de rangement supplémentaire à vos locataires
- Offrir l’internet et la télévision à vos locataires
Bref, avec un peu de créativité, il y a toujours moyen d’optimiser un immeuble.
Conseil #3 : Calculez la valeur économique de l’immeuble
Lorsque vous allez solliciter la banque pour obtenir du financement, il n’y a pas le prix payé pour l’immeuble qui soit important. La banque tient souvent compte de la valeur économique.
En gros, la valeur économique tient compte de différents calculs et ratios (par exemple le taux de capitalisation ou un multiplicateur de revenus) afin d’attribuer à l’immeuble une valeur mathématiquement rationnelle.
Il faut aussi considérer qu’en plus d’être établie selon les revenus et les dépenses de l’immeuble, la valeur économique tient aussi compte des conditions du marché hypothécaire du moment.
Ainsi, lorsque les taux d’intérêt montent, la valeur économique diminue. Si la valeur économique diminue, votre mise de fonds disponible pour acheter l’immeuble prend de l’ampleur, puisqu’une plus grande partie pourra servir soit à optimiser l’immeuble ou encore à investir ailleurs.
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