Qu’est-ce qu’un mauvais deal en immobilier?
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D’habitude, on me pose la question inverse : « comment fait-on pour reconnaitre un BON deal? » Pourtant, c’est tout aussi important de savoir démasquer un mauvais deal. 

Dans une de mes récentes vidéos Youtube, j’ai brièvement répondu à cette question :

Dans cet article, je vous donne un peu plus de détails :

Un mauvais deal, c’est un deal qui vous fait perdre de l’argent, dans lequel vous avez investi trop de temps, ou encore qui vous fait prendre trop de risques.

Pour mieux vous expliquer comment reconnaitre un mauvais deal, je vous présente deux exemples ; un flip et un multilogement. 

Un mauvais deal pour le flip

Prenons l’exemple d’un flip pour lequel vous auriez réalisé un profit de 5 000 $. « WOW! 5 000 $, ce n’est pas rien », diront certains. Tout est relatif. Combien d’heures avez-vous mises? Combien de temps a duré votre flip? 3 mois? 6 mois? 12 mois? 2 ans? Et surtout, quel a été le rendement de l’argent investi?

Pour savoir si votre profit de 5000 $ représente un bon deal ou un mauvais deal, il faut évaluer deux choses : d’abord le temps que vous avez investi, puis le rendement de l’argent investi

Prenons l’exemple d’un flip qui a duré 12 mois et pour lequel vous avez investi 50 000 $. Commençons par calculer votre temps : supposons que vous gagnez 30 $ de l’heure et que vous avez consacré 100 heures à votre flip. Vous avez donc investi 3000 $ de votre temps. 

Ensuite, pour calculer le rendement de l’argent que vous avez investi, il faut d’abord soustraire votre temps au profit réalisé : 5000 $ – 3000 $ = 2000 $. Ces 2000 $ représentent votre profit net. Si vous avez investi 50 000 $ par exemple en mise de fonds, en notaire et en droits de mutation, cela veut dire que vous avez réalisé un profit de seulement 4 %. (2 000 $ / 50 000 $ x 100)

Était-ce un bon deal? 

Non. 

Dans mes formations, je recommande de viser un profit de 25 000 $ par flip. Dans ce cas-ci, si on soustrait le temps investi (25 000 $ – 3 000 $), le profit net aurait été de 22 000 $. Vous auriez donc obtenu un rendement de 46 % sur votre argent. 

C’est mieux que 4 %, non? 

Et pour faire encore mieux, vous pourriez réduire la durée de votre flip à 6 mois au lieu de 12, ce qui vous permettrait de réaliser encore plus de flips et de potentiellement doubler votre rentabilité.  

Un mauvais deal pour le multilogement

Prenons maintenant l’exemple d’un multilogement pour lequel, tous les mois, vous devez sortir de vos poches 150 $ pour veiller à son entretien. Autrement dit, l’argent des loyers ne suffit pas à couvrir toutes les dépenses mensuelles. En plus, vous découvrez que vous avez quelques locataires à problème qui cessent de payer leur loyer de temps à autre. 

Un bon deal en multilogement, c’est un deal ou vous réussissez à générer un cashflow positif mensuel. Je suggère de viser entre 50 $-75 $ de cashflow positif par porte par mois. 

Comment éviter d’acheter un mauvais deal en immobilier?

Voici quelques précautions qui éviteront que votre investissement ne se transforme en citron. 

1- Ne soyez pas un spéculateur

Le spéculateur souhaite s’enrichir uniquement grâce à un gain rapide de la valeur marchande, puis à la revente rapide. Parfois, cela peut fonctionner. Mais rien n’est certain et le risque est très élevé. 

Il vaut mieux être un investisseur plutôt qu’un spéculateur. L’investisseur peut s’enrichir grâce à un gain de la valeur marchande, mais ce n’est pas son seul levier d’enrichissement. L’investisseur crée sa richesse en achetant sous la valeur marchande, en considérant les loyers, puis en évaluant le potentiel d’amélioration de l’immeuble. De plus, l’investisseur n’hésite pas à investir sur le long terme.  

2- Menez une enquête

Vous avez moins de chance de réaliser un mauvais deal si, avant d’acheter, vous faites faire une bonne inspection et que vous faites de bons calculs de rentabilité. On appelle cela la vérification diligente, ou la due diligent en anglais. 

De plus, il est important de vérifier la qualité des locataires qui se trouvent dans l’immeuble. Sont-ils susceptibles de ne pas payer le loyer? Depuis combien de temps les locataires sont-ils dans l’immeuble? Y a-t-il déjà eu des bris? 

3- Entourez-vous de professionnels

Commencez par un courtier immobilier, puis un fiscaliste, un bon notaire, un entrepreneur général, des prêteurs privés… la liste peut s’étirer, mais ce sont tous ces professionnels qui vous aideront à faire de votre deal un bon deal. 

4- Maitrisez les techniques d’investissement

Comme le dit l’expression, vous pouvez « apprendre sur le tas », mais vous risquez de faire des erreurs, qui pourraient ralentir votre cheminement et vous coûter cher. 

L’autre option est de vous former, par exemple en lisant des livres ou en suivant des formations. Personnellement, c’est la voix que je préconise. Même si j’ai plus de 20 ans d’expérience en immobilier et que mes entreprises fonctionnent bien, chaque année je dépense plusieurs dizaines de milliers de dollars en formation. Pourquoi est-ce que je dépense une telle fortune en coaching et en formation? Parce que l’investissement en vaut le coût! 

Mais cela ne veut pas dire que vous êtes obligé de dépenser une fortune en formation pour bien réussir en immobilier. Vous pouvez commencer par un livre, sinon quelques formations à la carte. Si vous êtes motivé et que vous savez que vous voulez investir en immobilier, je vous recommande de ne pas hésiter à suivre un programme de formation. 

Vous souhaitez connaitre la démarche complète pour acheter un premier immeuble? J’ai un programme de formation pour vous.

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