Devrais-je investir dans un immeuble ou dans un FPI ?
Les fiducies de placement immobilier (FPI, ou REIT pour Real Estate Investment Trust) sont des produits financiers qui permettent d’investir en immobilier par l’entremise des marchés financiers.
Ces fiducies sont constituées d’une série d’immeubles locatifs, par exemple des immeubles à logements, des tours de bureaux, des immeubles industriels ou même des hôtels.
Le principal avantage des FPI est qu’ils offrent la possibilité d’investir en immobilier sans avoir à débourser d’imposante mise de fonds.
Ces produits offrent deux possibilités de rendement : d’abord vous pouvez espérer que le titre boursier gagne en valeur. Mais surtout, vous pouvez compter sur des dividendes versés aux actionnaires, qui varient selon les différents fonds.
Tout ceci semble parfait, non ? Alors, pourquoi s’encombrer de la gestion d’un immeuble à revenus ? Laissez-moi vous convaincre avec les deux raisons suivantes.
1- Décuplez vos rendements grâce à l’effet levier
Supposons deux situations où dans les deux cas, vous disposez de 50 000 $ à investir.
Dans le premier cas, vous achetez pour 50 000 $ d’un FPI qui vous donnera un revenu annuel équivalent à 6 % de votre mise. Ainsi, vous récoltez 3 000 $ par année.
Dans un autre scénario, vous utilisez vos 50 000 $ à titre de mise de fonds (10 %) pour acheter un triplex que vous occuperez en tant que propriétaire occupant. Ensemble, les deux logements loués vous rapportent 1750 $ par mois, donc 21 000 $ par année.
Quelques années après avoir acquis votre triplex, vous utilisez l’équité accumulée pour acheter un autre immeuble, puis éventuellement un autre, et un autre. Tout ça grâce à votre mise initiale de 50 000 $ ! Pas mal, non ?
2- Contrôlez votre investissement
À la bourse, l’investissement est passif. Vous contrôlez votre transaction, et c’est à peu près tout. Ah, oui : peut-être vos actions vous donneront un droit de vote. Mais là encore, à moins d’être une actionnaire majoritaire (ce qui n’est pas le cas de la plupart d’entre nous), le poids d’un seul vote risque d’avoir peu d’effet sur les décisions prises par un conseil d’administration.
En revanche, en achetant vous-même un immeuble à revenus, vous devenez non seulement propriétaire, mais vous héritez aussi de la gestion des lieux. Vous disposez ainsi de la possibilité d’en améliorer l’efficacité, et donc votre rentabilité. Et pour augmenter la rentabilité d’un immeuble à revenus, il existe mille et un trucs ! Mais ça, ce sera le sujet d’un autre article.
Conseils
- Si vous songez à investir dans les FPI, mais que vous ne savez pas lesquels choisir, voici deux solutions : d’une part, vous pouvez demander conseil à un conseiller en placements. D’une autre, vous pouvez investir dans un fonds d’investissement qui regroupe déjà les principaux REIT qui vous intéressent.
- Pour calculer l’équité que permettra de cumuler un immeuble, il ne faut pas oublier d’y soustraire les dépenses d’exploitation.
- Si vous souhaitez investir dans un immeuble à revenus, mais que la gestion ne vous enchante guère, vous pouvez toujours faire affaire avec un gestionnaire d’immeuble. En échange d’un pourcentage de vos revenus locatifs, ce dernier s’occupera de toutes les tâches qui pourraient vous paraitre pénibles.