Le Covid-19 va-t-il anéantir toute possibilité de s’enrichir en investissant dans l’immobilier? Pas du tout! Voici où vous devez investir.
Il ne fait aucun doute que le covid-19 a ébranlé plusieurs piliers de notre économie, dont l’immobilier. Toutefois, le portrait est moins noir que ce que plusieurs experts avaient prédit au tout début de la pandémie.
En fait, au moment d’écrire ces lignes, le tsunami annoncé n’a pas encore eu lieu. (Et il n’aura peut-être même pas lieu.) Il est vrai que certains secteurs de l’immobilier ont été plus écorchés que d’autres. Mais dans l’ensemble, l’immobilier demeure un très bon investissement.
Voici le portrait de la situation ainsi que mes prévisions, secteur par secteur.
L’immobilier résidentiel
Par immobilier résidentiel, je fais référence à l’immobilier pour les propriétaires occupants, principalement les propriétaires de maisons et de condos.
Le prix des maisons et des condos du Québec était le sujet de mon article du 24 août 2020 publié au Journal de Montréal. En gros, j’explique que les prix de l’immobilier sont soumis à la loi de l’offre et de la demande.
Au début de la pandémie, les experts de la SCHL s’attendaient à un recul important des prix. Pourtant, c’est l’inverse qui s’est produit ; ceci s’explique par le fait que moins de gens ont mis en vente leurs maisons et leurs condos, ce qui a abaissé la demande. Toutefois, les acheteurs étaient quand même au rendez-vous, ce qui a fait monter les prix.
Ce qu’il faut retenir des prédictions à court et moyen terme des prix des maisons et des maisons, c’est que c’est assez difficile à prévoir. Toutefois, c’est généralement un bon investissement si vous avez un long horizon de placement.
Et les flips dans tout ça? Comme je le disais dans un récent article de blogue, il y aura toujours de l’argent à faire avec les flips. ;-) Mais je ne vous cacherai pas qu’il est plus que jamais pertinent de prendre vos précautions. La meilleure précaution, c’est de bien vous former pour savoir ce que vous faites.
L’immobilier locatif
L’immobilier locatif fait référence aux immeubles à logements locatifs, tels que les petits plex et les plus gros immeubles à multilogements.
Au début de la pandémie, étant donné les mises à pied massives, on s’attendait à un raz-de-marée de gens qui ne payeraient pas leurs loyers. Mais ce n’est pas arrivé ; du moins pas à grande échelle.
Selon les statistiques de la CORPIQ (Corporation des propriétaires immobiliers du Québec), tout dépendamment du secteur, entre 5 % et 15 % des locataires n’ont pas payé le loyer au mois de mai 2020.
Et dans mes propres logements (au moment d’écrire ces lignes, je possède 325 logements locatifs), le nombre de loyers impayés est demeuré près de zéro. Précisons que ceux qui n’ont pas payé pendant cette période avaient déjà de la difficulté à payer avant le Covid-19, donc ça n’a fait pratiquement aucune différence pour moi. En temps normal, il faut prévoir environ de 3 % à 5 % de logements vacants ou de non-paiement de loyer.
Maintenant, répondons à la question suivante : pourquoi la majorité des locataires n’ont-ils pas cessé de payer leurs loyers? Pour deux raisons :
D’abord, le programme de prestation d’urgence (PCU) instauré par le gouvernement a permis à la plupart des ménages d’assurer leurs obligations financières, telles que le paiement du loyer ou de l’hypothèque, selon le cas. Ce qu’il faut retenir de ceci, c’est que le gouvernement ne laissera pas tomber l’économie au moindre soubresaut. L’instauration de la PCU en est un exemple.
De plus, le taux de chômage a progressivement baissé ce printemps. Les gens sont retournés travailler et les prestataires de la PCU se sont fait de moins en moins nombreux. Bref, les gens ont continué d’avoir de l’argent pour payer le loyer.
Donc, l’immobilier locatif va bien, malgré tout. Nous n’avons pas dû faire face à l’hécatombe annoncée. Et ce qui aide beaucoup actuellement est qu’il manque de logements locatifs. Les taux d’inoccupation sont très bas, particulièrement à Montréal, où il oscille autour de 1,5 %.
Pour conclure en ce qui concerne l’immobilier locatif, c’est possible qu’il y ait éventuellement un mouvement de locataires (certains vont possiblement revoir leur budget), mais au final, le taux d’inoccupation ne devrait pas vraiment changer et les gens vont continuer (pour la grande majorité) de payer leurs loyers.
L’immobilier commercial :
Quand je parle d’immobilier commercial, je fais référence aux espaces commerciaux, aux entrepôts et aux bureaux.
Je suis moins enthousiaste pour l’immobilier commercial que pour l’immobilier résidentiel. Ou du moins, j’anticipe un grand changement à moyen terme. Voici pourquoi :
D’abord, partons du principe qu’avec la pandémie de Covid-19, beaucoup de commerces ont ralenti (ou même stoppé) leurs activités puis ont eu de la difficulté à payer leurs loyers. Même si plusieurs commerces et entreprises se sont adaptés, le contexte a fait en sorte que c’est plus difficile de faire revenir les clients et de faire redécoller la machine.
Par exemple, je parlais récemment avec un propriétaire de gym, qui me disait ceci : il faut 2 mètres entre chaque personne et pour accueillir le même nombre de clients, il aurait besoin de 4 fois plus d’espace. Et ce n’est pas tout. Chaque appareil doit être soigneusement nettoyé et désinfecté entre chaque utilisation. Il m’expliquait qu’il aurait besoin d’une personne à temps plein juste pour s’occuper de cette tâche. Ce propriétaire a même calculé le coût du Purel dans l’équation. Pour un abonnement à 35 $ mensuel, il devrait débourser environ 10 $ de Purel par mois! C’est le genre de calcul qui vient gruger une marge de profit.
Autre raison de la transformation de l’immobilier commercial : l’instauration du télétravail pourrait bien rester sur le long terme. Selon une récente statistique, 24 % des travailleurs préfèrent ne pas retourner travailler au bureau et poursuivre le télétravail une fois la pandémie terminée. Ceux-ci évoquent une meilleure productivité en télétravail ainsi que l’absence de contraintes instaurées dans les bureaux. (Masque obligatoire, nombre limité de personnes dans les ascenseurs, etc.)
Les chalets locatifs
Après une période d’interruption au printemps et au début de l’été, le gouvernement a levé l’interdiction de faire de la location à court terme avec Airbnb (ou autres plateformes de location).
La réponse des locataires ne s’est pas fait attendre, puisque les propriétaires ont dû faire face à un raz-de-marée de location. Quelque part, c’est normal, puisqu’après plusieurs semaines de confinement, les gens ont voulu sortir de leurs petits logements.
Dans les prochaines années, comme je l’explique dans un récent article de blogue, je m’attends à un engouement croissant pour le chalet locatif chez les plaisanciers québécois, surtout si la situation perdure.
Avant la pandémie les locataires québécois représentaient environ 40 % de la clientèle, alors que 60 % venaient de l’extérieur. Actuellement, le 40 % de québécois demeure, mais s’ajoutent plusieurs locataires qui en temps normal auraient visité l’étranger plutôt que de prendre leurs vacances au Québec. Et à mon avis, cette tendance est là pour durer.
Si vous avez un chalet à louer cet été ou cet automne, c’est le temps de le faire. Et si vous voulez bien le faire, ma formation sur le chalet locatif pourrait vous intéresser. ;-)
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