Immobilier, sommes-nous à risque ?
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Êtes-vous inquiet pour la valeur de votre résidence? Tout dépend probablement de votre source. Radio-Canada titre : «L’éclatement d’une bulle immobilière est possible, selon Carney», en indiquant que les craintes sont surtout motivées par l’endettement des ménages. Pendant ce temps, le Globe and Mail titre : «Carney stays positive about Canadian housing». Comment va l’économie canadienne dans ce cas?

Qui a raison? 

Pour le compte rendu, les deux. C’est souvent ce qui se produit lorsqu’un événement s’étale sur un certain temps. Beaucoup de déclarations, beaucoup de nuances, et on en ressort avec des perceptions qui peuvent différer. Creusons à l’aide d’une récente note l’économie de la Banque TD.

Premier repère : notre niveau d’endettement. 

La courbe de l’endettement des Canadiens a une ascension peu rassurante. Un peu au-dessus des 80 % du revenu disponible au début des années 90, notre endettement avait grimpé à 100 % au début des années 2000. Et nous voilà maintenant à 146 %. Nous ne sommes en fait qu’à 14 points de pourcentage du niveau atteint par les États-Unis (160 %) lorsque la bulle immobilière éclata.

C’est une proximité préoccupante, surtout que contrairement à nous, les ménages américains ont la possibilité de déduire de leurs impôts les intérêts qu’ils paient sur leur maison. Cela fait en sorte que, théoriquement, nous ne pouvons pas nous endetter autant qu’eux. Plus préoccupant encore est le fait que si la bulle a éclaté au moment où l’indicateur affichait 160 %, le ratio de rupture était probablement beaucoup plus bas. Le 160 % n’a été atteint que sur l’élan.

Infaillible, le repère? 

Non. Bien que nous sommes collectivement autant endettés que les Américains ne veut pas nécessairement dire que structurellement nous sommes sur le point de faire craquer le marché. Un autre repère intéressant auquel porter attention est la proportion de notre revenu disponible (après impôt) allouée au remboursement de nos dettes. La Banque du Canada considère qu’un ménage tombe en position de vulnérabilité lorsque 40 % de son revenu disponible est consacré au remboursement de ses différentes dettes. Il y a alors plus de chances qu’il doive remettre les clefs de sa maison.

Au début de 2010, la Banque concluait qu’un peu plus de 6 % des ménages étaient en position de vulnérabilité. Aux États-Unis, lors de l’effondrement, la proportion était plutôt à 15 %. La différence semble s’expliquer par le risque pris par l’industrie bancaire américaine. À l’époque du «subprime», les banques américaines prêtèrent à beaucoup plus de ménages en situation de fragilité financière.

Pas lieu à s’inquiéter pour l’économie, dans ce cas? 

On ne dirait pas cela. Les économistes de la Banque TD calculent que si jamais les taux d’intérêt revenaient à un niveau plus normal (avec un taux directeur à 3,5 % plutôt qu’à 1 %), la proportion de ménages en position de vulnérabilité pourrait grimper à 10 ou 11 %. C’est beaucoup plus près du niveau où tout éclata aux États-Unis. Et probablement à un niveau déclencheur d’une correction de marché peut-être pas aussi significative qu’aux États-Unis, mais qui pourrait tout de même avoir une certaine ampleur.

Conclusion

  • Si l’économie recule, et des emplois se perdent, le prix des maisons reculera très certainement.
  • Si l’économie stagne, le prix des maisons stagnera, parce que nous n’avons plus vraiment la capacité d’emprunter plus; en effet, les plus riches sont plus endettés que les Américains, et on est à la limite du nombre de plus pauvre que l’on peut prendre. Il pourrait même reculer, la TD estimant que l’on paie actuellement 10 à 15 % plus cher que le niveau justifié par les conditions économiques.
  • Si l’économie avance, il y a une bonne probabilité que le prix des maisons stagne tout de même pour un bon moment. Les taux avanceront en effet et pèseront sur les valeurs.

Si vous songez à vendre, c’est probablement le grand temps. Si vous êtes un acheteur, attendez encore un peu, le marché pourrait bien vous sourire davantage dans quelques mois.

Par François Pouliot, LesAffaires.com – 29 octobre 2010