Qu’est-ce qui distingue un bon deal ? Certains ne jurent que par la rentabilité. « C’est rentable ? C’est pour moi ! » Or, il manque une pièce au puzzle, puisqu’un « bon deal » n’est pas qu’une question de rentabilité.
Le concept de rentabilité est assez simple : Revenus – Dépenses – Financement = Profit. Toutefois, avant d’aller de l’avant et d’investir, il reste une autre question à poser une fois que la rentabilité d’un immeuble est établie : cet immeuble est-il fait pour vous ?
Quel est votre objectif ?
Il y a deux types d’investisseurs : les investisseurs qui bâtissent de l’équité et les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus mensuels. Tous deux sont dotés de personnalités et de besoins différents. Voici quelques cas de figure, soit des situations où la rentabilité est bel et bien au rendez-vous, mais qui s’adressent à différents profils d’investisseurs.
1- Les immeubles ayant besoin d’un peu d’amour
Certains immeubles quelque peu défraichis cachent un bon potentiel. De simples rénovations pourront en augmenter les revenus, et donc la valeur économique. Toutefois, il faut que vous soyez en mesure d’effectuer ces rénovations. Si vous aimez les défis et la gestion de projet, vous serez dans votre élément.
Un bon truc, c’est de trouver des partenaires ; des partenaires financiers si vous êtes à l’aise à gérer ce genre de projet, ou des partenaires gestionnaires si vous avez les poches pleines.
2- Les immeubles à démolir
Le terrain vous intéresse, mais vous jugez bon de démolir l’immeuble qui s’y trouve ? Ici aussi, il est possible que le projet soit rentable, surtout si vous avez acheté à bon prix. Toutefois, disposez-vous des compétences pour tout reconstruire à neuf ?
Ce type d’investissement conviendra aux investisseurs qui disposent d’une grande expérience dans la reconstruction, ou encore aux entrepreneurs. Puisque vous aurez beaucoup d’énergie à consacrer à la construction, vous devez disposer d’un minimum expérience !
3- Les immeubles « pépères »
Un immeuble « pépère », c’est un peu comme une ballade en voiture à 90 km/h dans la voie de droite sur l’autoroute. C’est plutôt tranquille.
Dans ce type d’immeuble, vous n’avez rien à faire ou à modifier. Tout est déjà parfait : les logements sont bien et tous loués, les locataires s’y plaisent et ils payent sans problème le loyer. Cependant, le seul inconvénient ici, c’est que les profits sont assez limités. C’est pourquoi il est judicieux de miser sur le long terme. Généralement, il sera quasiment impossible d’effectuer un refinancement avant une période de 5 ans.
Il n’en demeure pas moins que la gestion d’un tel immeuble est assez exigeante. En cas de problème, l’investisseur a souvent tendance à payer de sa poche.
Ce genre d’immeuble est parfait pour les personnes qui ne veulent pas se tracasser, ainsi que pour les investisseurs qui n’ont pas d’expérience en rénovation, ou encore pour ceux qui n’ont pas de temps à consacrer.
4- Les immeubles à changement de vocation
Qu’est-ce qu’on entend par changement de vocation ? Il peut être question d’un immeuble commercial que vous transformez en immeuble résidentiel, ou encore d’une école que vous transformez en condo. Les possibilités sont nombreuses.
Néanmoins, ce genre d’immeuble est très peu rentable, du moins au départ, car ils sont souvent vides. C’est sans parler de tous les travaux qu’il faudra y réaliser, en plus des règlements municipaux, qui n’iront pas nécessairement en votre faveur. Il suffit de penser au processus de changement de zonage, qui peut parfois être laborieux.
Toutefois, lorsque tous les travaux auront été effectués, ces immeubles sont particulièrement rentables. Voilà un projet pour les investisseurs visionnaires, qui n’ont pas peur des défis et qui aiment la gestion des projets !
Et vous ? Quel est votre profil d’investisseur ?