Le terme «rôle d’évaluation» est le nom court du rôle d’évaluation foncière. Il s’agit d’un registre qui contient l’inventaire des propriétés situées sur le territoire d’une municipalité. Sa principale utilité consiste à indiquer, aux fins de taxation municipale et scolaire, la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle ou marchande. Dans le jargon de l’immobilier, on entend souvent le terme «évaluation municipale», mais il ne faut pas confondre cette dernière; elle s’applique à une propriété en particulier, alors que l’évaluation foncière contient les informations sur l’ensemble des propriétés de la municipalité.
Méthodes d’estimation de la valeur des propriétés
L’évaluation foncière est déposée tous les trois ans. C’est pour cela que l’on parle de l’évaluation foncière triennale. Les valeurs qui y sont inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier depuis le 1er juillet de l’année qui précède le dépôt du rôle. À moins de modifications à la propriété, ces données sont valables pour la durée du rôle triennal. Ainsi, si le marché a pris de la valeur au cours des années, l’évaluation municipale est plus basse que la valeur marchande de l’immeuble en question.
Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur de chaque propriété. La méthode du coût consiste à évaluer le coût de remplacement du bâtiment s’il fallait le reconstruire à neuf, tout en additionnant la valeur du terrain sur lequel il se trouve. La méthode de comparaison consiste plutôt à établir la valeur d’une propriété donnée en observant les prix des ventes récentes de propriétés semblables. Finalement, la méthode du revenu consiste à estimer les montants qui pourraient être perçus en procédant à la location d’un immeuble, puis à les convertir en capital immobilier. Lorsque vient le moment de refaire l’évaluation foncière, l’évaluateur agréé, mandaté par la municipalité, peut faire appel à une combinaison de ces méthodes pour obtenir le résultat le plus réaliste possible.
Impacts de l’évaluation foncière
L’évaluation foncière est d’une grande utilité pour fixer le prix de vente d’une propriété lors de son inscription sur le marché. Il permet entre autres de mieux évaluer la valeur marchande d’une habitation et de la comparer plus efficacement à des propriétés semblables. L’évaluation foncière joue également un rôle dans l’application de la Loi sur la fiscalité municipale, puisque la valeur réelle d’une habitation entre dans le calcul des taxes foncières, des taxes scolaires et des impôts perçus par la municipalité. Puisque l’évaluation foncière offre un portrait global de la valeur des immeubles répartie, il permet aussi d’établir une répartition plus équitable des dépenses entre les différents organismes municipaux.
Modification de l’évaluation foncière
Il est possible d’apporter des modifications à la valeur réelle d’une propriété inscrite au rôle d’évaluation. Ce type de changement a principalement lieu lorsque la propriété est modifiée entre les années où l’évaluation foncière est révisée. La valeur d’une propriété peut être revue à la hausse ou à la baisse si des composantes se sont ajoutées ou retranchées; par exemple, l’ajout d’un garage ou la démolition d’une piscine entraîneront respectivement une augmentation et une diminution de la valeur réelle d’une propriété.
Lorsqu’une modification est apportée à l’évaluation foncière, le propriétaire concerné en reçoit la confirmation grâce à un certificat de l’évaluateur. Ainsi, le rôle d’évaluation foncière est un outil essentiel pour connaître l’état du marché immobilier d’une municipalité et pour estimer la valeur d’une propriété que l’on compte vendre ou acheter. Il est possible de contester la valeur marchande déterminée par la municipalité. Vous avez cependant un délai après la sortie de votre rôle d’évaluation foncière pour signifier votre contestation.
Comment fait-on pour connaître l’évaluation d’un immeuble?
- Je suis propriétaire : c’est facile, je n’ai qu’à consulter mon relevé annuel de taxes et toutes les informations y sont inscrites en détail.
- Je veux acheter un immeuble ou une maison : il y a quelques façons d’obtenir la valeur municipale d’une propriété et la somme des taxes qui s’y rapportent annuellement. Le moyen le plus simple est d’utiliser internet. Malheureusement, ce ne sont pas tous les villes et villages qui sont informatisés. J’ai donc créé une liste de villes afin de faciliter vos recherches. Je vous incite à placer cette page dans vos adresses favorites pour consultation ultérieure. La deuxième méthode est d’appeler directement à la ville ou au village, si son nom n’est pas présent sur la liste, et de demander à connaître l’évaluation et le montant des taxes. Un exercice intéressant est d’essayer de trouver votre maison sur le site internet.
Comment fonctionne le logiciel pour la recherche? Il vous suffit de trouver sur le site de la ville le rôle d’évaluation foncière. Il est souvent sous l’onglet finance. Vous entrez par la suite l’adresse précise de l’immeuble. Je vous conseille ici d’utiliser la flèche ou la liste des rues. Voici un exemple :
Qu’obtenez-vous sur votre rapport? Vous obtenez le numéro de cadastre, l’évaluation triennale de l’immeuble, la dimension du terrain, l’année de construction, les taxes à payer, etc. Ces informations vous seront très utiles lors de votre recherche d’immeubles. Voici un exemple :
Vous disposez donc d’information pertinente sur un immeuble qui vous permettra de faire une offre d’achat adéquate et de comparer les données que l’agent immobilier a inscrites sur le réseau MLS.
Ghislain Larochelle