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Le flip en six étapes
FLIP Méthodes de recherches d'immeubles Recherches Registre foncier Rénovations

On nous demande souvent, à moi ou l’un des coachs chez Immofacile, par où commencer pour réaliser un flip et non un flop. Mon ami Jean-Luc Dion, également coach chez Immofacile, nous a résumé le tout en six étapes toutes simples.  

1- La recherche

Afin de trouver de bons deals, il est important de ne pas chercher à un seul endroit, mais plutôt de multiplier les canaux de recherche. Saviez-vous que seulement 60 % des immeubles du Québec se vendent sur centris.ca? 40 % des immeubles sont donc dénichés ailleurs ! Il y a d’autres sites à considérer, par exemple monprospecteur.com, sur lequel on trouve des avis de 60 jours venant de gens qui ne payent pas leurs hypothèques. Les journaux locaux et votre réseau sont également d’excellents moyens d’entendre parler de bons deals.

2- L’analyse

Pour savoir si vous êtes devant un bon deal, il faut vérifier plusieurs choses. Tout d’abord, il faut regarder les comparables. Commencez par regarder les prix affichés et les prix de vente des autres propriétés du secteur. Puis au Registre foncier, il faut vérifier le solde de l’hypothèque, le prix et la date auxquels l’actuel propriétaire a acheté la maison.

Pour que le flip soit intéressant et qu’il génère un bon profit après les rénovations, il faut que l’hypothèque soit inférieure à environ 70 % de la valeur marchande de la propriété. Si la maison se vend beaucoup plus cher que les propriétés des alentours, ou si l’hypothèque est trop proche de la valeur marchande, le mieux est de ne pas investir, mais plutôt de concentrer vos énergies à la recherche d’un véritable deal.

3- L’audace et la négociation

Pour trouver un bon deal, il faut sortir des sentiers battus et faire des choses que la plupart des gens ne font pas. Vous pouvez par exemple envoyer des lettres au propriétaire, ou encore aller frapper directement aux portes. Toutefois, ce genre de démarche demande à la fois subtilité et délicatesse. La plupart du temps, les gens sont émotivement attachés à leurs maisons. Il faut donc se montrer compréhensif et demeurer courtois. Si l’on vous répond « non merci », laissez la porte entrouverte en laissant l’opportunité à la personne de vous recontacter.

4- Le financement

Un flip peut se financer par un emprunt bancaire, mais cela n’est pas toujours évident, d’autant plus que le prêt peut être refusé. Les autres alternatives sont de trouver un partenaire, un investisseur privé ou un financement privé.

5- Les rénovations

Il s’agit non seulement de la partie clé du travail, mais aussi de son stade critique. Soyez attentif aux dépenses faites à ce stade. Gardez en tête que certaines rénovations sont plus payantes que d’autres.

6- La vente

Certains flips se vendent tout seuls, d’autres auront besoin d’un peu d’aide. Quoi qu’il en soit, vous avez tout intérêt à meubler les pièces et à faire un home staging, du moins pour les pièces principales, afin de vendre votre flip plus rapidement.

 

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