Si beaucoup d’immopreneurs choisissent de s’incorporer, c’est avant tout parce que l’incorporation en immobilier procure plusieurs avantages. Les deux principaux sont d’être soumis à un taux d’imposition avantageux ainsi que de protéger votre responsabilité personnelle.
1. Payer moins d’impôt
Personne ne veut payer trop d’impôt ! D’autant plus qu’au Canada et au Québec, les impôts sont très élevés.
Vous incorporer minimisera l’impact du fisc non seulement sur vos finances personnelles, mais aussi sur les finances de vos immeubles.
Il très probable que votre entreprise génère plus d’argent que vous en aurez besoin pour vivre. Dans un tel cas, plutôt que de vous verser un salaire qui dépasse vos besoins, il vous serait plus avantageux de laisser tout surplus à l’intérieur de votre compagnie.
Si votre entreprise génère des revenus modestes, le fait de vous incorporer ne sera pas d’une incidence majeure sur votre taux d’imposition personnel. Par contre, si votre chiffre d’affaires dépasse les 100 000 $, vous aurez probablement intérêt à incorporer votre entreprise, afin d’optimiser vos cotisations fiscales.
En 2019, le taux d’imposition maximal pour les particuliers est de 53,31 %. Un contribuable atteint cette échelle du moment où il gagne un revenu égal ou supérieur à 210 371$.
En contrepartie, les taux d’imposition des entreprises sont souvent bien plus avantageux. Par exemple, une PME peut être soumise (sous certaines conditions) à des taux d’imposition combinés (provincial + fédéral) aussi bas que 14,5 % pour les premiers 500 000 $ de revenu « actif ».
En vous incorporant et en laissant de l’argent dans votre entreprise, il y a plus de chance que vous soyez personnellement moins imposé, et vous pourrez en profiter pour réinvestir dans votre compagnie.
Prévoyez des changements en matière d’imposition
Les taux d’imposition sont sujets à changement. D’une élection à l’autre et d’un gouvernement à l’autre, cela peut varier. Ayez donc une vision à long terme et considérez autant les hausses que les baisses d’imposition, qui souvent coïncident avec l’évolution des contextes économiques et politiques.
Obtenez un maximum de déductions
Au Québec, l’imposition d’une compagnie dépend non seulement de ses revenus d’entreprise, mais aussi de son bénéfice total ainsi que des crédits et des remboursements fiscaux auxquels elle peut prétendre. Ainsi, lorsque vous évaluerez la pertinence de vous incorporer, n’oubliez pas d’inclure ces variables à vos calculs. Un comptable vous sera d’une grande aide afin d’établir toutes les déductions auxquelles vous aurez droit.
2. Protéger votre responsabilité personnelle
Plusieurs immopreneurs qui exploitent leur entreprise immobilière sous la forme d’une entreprise individuelle se retrouvent en difficulté lorsque survient un ennui, tel qu’une créance impayée ou difficile à payer.
Ne tombez pas dans le piège en choisissant ce mode d’exploitation simplement parce qu’il s’agit du moins cher et du moins compliqué ! Il s’agit également du moins flexible ainsi que du plus risqué sur le plan des responsabilités.
Alors que le travailleur autonome n’a d’autres choix que de veiller personnellement aux créances de son entreprise, le travailleur qui choisit de s’incorporer en tant que société par actions se délaisse d’une responsabilité personnelle considérable.
Une nouvelle personne morale
Incorporer une entreprise revient à créer une nouvelle personne morale. D’un point de vue juridique, l’entreprise incorporée est indépendante de ses actionnaires, puisqu’elle possède une personnalité juridique distincte. Elle est par conséquent responsable de ses propres dettes.
Ces dettes sont gérées par les administrateurs, qui agissent à titre de mandataires de la société incorporée pour laquelle ils travaillent ou dont ils sont actionnaires. Selon le principe de responsabilité limitée, tout contrat signé de la main de l’administrateur n’engage donc pas sa responsabilité personnelle.
Si une entreprise est endettée et qu’elle est dans l’incapacité de rembourser ses créanciers, ses actionnaires ou ses administrateurs ne sont pas tenus personnellement responsables de l’acquittement des dettes. (Pourvu que ces derniers n’aient pas personnellement garanti lesdites dettes.)
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Laissez-moi vous raconter une petite histoire.
Jacques investit en immobilier depuis maintenant cinq ans et possède un total de 16 portes. Il a initialement acquis un premier quadruplex en réhypothéquant sa maison, puis deux six-plex, toujours en se servant de l’équité de ses avoirs personnels.
Ayant entendu parler de la rentabilité de l’immobilier commercial, Jacques scrute les occasions. Son regard s’arrête sur un minientrepôt bien situé, près d’un secteur résidentiel en développement, offert à bon prix. Seul petit hic : l’endroit est occupé à seulement 35 % de sa capacité.
Mais Jacques entrevoit que les maisons et les commerces qui se construisent à proximité amèneront tôt ou tard de nouveaux clients. Confiant en l’avenir, Jacques va chercher du financement chez des prêteurs privés et procède à l’achat.
Sa stratégie semble bien fonctionner au début, mais rapidement, il constate que les nouveaux locataires attendus se font cruellement attendre, et Jacques commence à se demander si l’investissement en valait vraiment le coup. Comble du destin, un locataire le poursuit au civil pour « manquement à ses obligations ». (La carrosserie de sa magnifique voiture décapotable entreposée pour l’hiver n’a pas supporté l’humidité, et quelques traces de corrosion souillent son éclat tout comme sa valeur patrimoniale)
S’ensuit une débâcle incontrôlable : forcé de payer ses créanciers en plus de ses frais juridiques, Jacques n’a d’autres choix que de liquider à prix dérisoire deux de ses immeubles, en plus de son minientrepôt.
Si seulement Jacques s’était incorporé !
Cet exemple illustre l’un des deux principaux avantages auquel n’a pas droit l’investisseur immobilier qui ne serait pas incorporé. En s’incorporant, l’investisseur (ou l’entrepreneur) se délaisse d’une responsabilité personnelle considérable.
En cas de poursuite ou de créances impayées par votre entreprise, l’incorporation permet de protéger vos actifs personnels. (Pourvu que vous n’ayez pas personnellement garanti lesdites créances.)
