Je vous fais part aujourd’hui d’un ratio de base utilisé dans le calcul de la rentabilité d’un immeuble à revenus. Je vous avais expliqué, il y a quelques mois, un ratio facile à utiliser : le «Multiplicateur de Revenu Brut» (MRB). Aujourd’hui, je vous explique ce qu’est le MRN (Multiplicateur de Revenu Net).
Qualité d’un investissement
J’utilise beaucoup plus ce ratio lors de mes calculs de rendement d’un immeuble que celui du MRB. Tel que je le mentionne dans la formation «Est-ce un bon deal? | Calculs de rentabilité», il est plus précis et reflète mieux la qualité d’un investissement. Le problème avec le MRB est qu’il ne tient pas compte des immeubles chauffés par les propriétaires. Le multiplicateur de revenus nets est un rapport entre la valeur (ou prix payé) et les revenus nets.
MRN = Prix/Revenu net
Ce calcul se base principalement sur les revenus nets. Il faut donc utiliser les revenus bruts (qui sont les revenus de vos loyers, stationnement, etc.) et y soustraire les frais d’exploitation de votre immeuble pour vous retrouver avec les revenues nets. Le MRN se calcule alors comme suit :
MRN = Prix (300 000 $)/Revenu net opération (20 000 $) = 15
Les frais d’exploitation sont tous les frais attribuables à l’exploitation, soit : l’administration, l’entretien intérieur et extérieur, la réparation, la supervision, la gestion de l’immeuble, les taxes, les assurances, la comptabilité, la publicité, l’électricité, le chauffage, les salaires… La liste peut continuer. Ces frais excluent l’intérêt sur l’emprunt de la banque et des prêteurs privés, la dépréciation, les dépenses en capital.
Un calcul facile, oui, mais…
Le problème qui survient souvent est qu’il n’est pas facile de calculer le revenu net si vous n’êtes pas habitué ou s’il vous manque des données qui ne figurent pas sur l’annonce de l’immeuble en vente. Les courtiers immobiliers ne fournissent habituellement pas toutes les dépenses dans la description des immeubles à vendre. C’est intentionnel, et je les comprends, car souvent certains immeubles seraient difficiles à écouler. Ils vont donner seulement les taxes, les assurances, et les services seulement. J’ai rarement vu les frais de comptabilité annuelle et les frais d’exterminateurs publiés. Il ne faut surtout pas effrayer les acheteurs!
Bref, si vous faites une offre d’achat sur un immeuble, faites une estimation, ces documents vous seront remis plus tard et vous pourrez vérifier vos hypothèses. Bonne analyse!
Ghislain Larochelle
Vous souhaitez en apprendre plus sur le calcul de rentabilité d’un immeuble? Il serait difficile de tout résumer en un seul article. Mais je vous invite à venir vous renseigner du côté de mon programme Les secrets de l’immobilier. Un chapitre entier est consacré à la rentabilité.
→ Pour ne rien manquer, je vous invite à vous inscrire à mon infolettre gratuite. J’y dévoile des actualités, des scoops ainsi que plusieurs anecdotes divertissantes sur ma vie d’immopreneur.
→ Je vous invite aussi à joindre le groupe Facebook Immopreneur. Chaque semaine, plusieurs milliers de membres sont actifs pour réseauter et échanger leurs connaissances ! Les coachs d’Immofacile y sont également présents pour vous conseiller dans vos projets ! De plus, c’est gratuit… Qu’attendez-vous ? Venez nous rejoindre !