Un prête-nom est une personne dont le nom apparaît dans un acte à la place du véritable contractant. L’utilisation d’un prête-nom est légale dans bien des cas. La personne qui prête son nom doit être au courant de tout le dossier et de l’intention de la personne réelle. Le problème est que l’on entend toujours parler des prête-noms dans les cas de fraude. La mauvaise publicité fait en sorte que peu de gens veulent l’utiliser et cela fait peur à bien des gens. Si quelqu’un veut se servir de votre nom, il n’utilisera pas le terme prête-nom lorsqu’il vous rencontrera; les fraudeurs sont bien plus intelligents. Ils vous feront miroiter de belles promesses, comme un montant d’argent, si vous les aidez à régler un de leurs problèmes.
Pourquoi utiliser un prête-nom?
Tel que le mentionne Me Luc Audet, dans la formation «Devrais-je m’incorporer en immobilier?», plusieurs raisons peuvent motiver le recours à un prête-nom de façon légale. En voici quelques exemples :
- a) lorsque le propriétaire véritable est une entité juridique qui ne possède pas la capacité juridique pour détenir un titre en son propre nom (un fonds de placement immobilier ou un fonds mutuel, par exemple);
- b) lorsque le propriétaire ne désire pas révéler publiquement son identité;
- c) lorsqu’il désire transférer la propriété de l’immeuble hors titre afin d’éviter le paiement de droits de mutation.
Pour le créancier hypothécaire, il est crucial de connaître l’identité du propriétaire véritable de l’immeuble afin de pouvoir vérifier la validité des sûretés qui lui sont octroyées. De plus, le prête-nom est pratique et utile en matière de financement ou pour des raisons commerciales, mais dès que des revenus ou une vente de biens sont en jeu, il est préférable de déclarer la situation réelle. Par exemple, un père qui veut aider sa fille à acheter un duplex servira de prête-nom, car elle n’a pas l’argent nécessaire pour acheter. La gestion sera cependant effectuée par elle.
Des cas de fraude
Cela dit, plusieurs décisions récentes ont été prises par le Ministère du Revenu, suite à des relations cachées. Une décision dans l’affaire Haeck C. Québec (Sous-Ministre du revenu) a empêché le Ministère du Revenu du Québec de recotiser selon un acte de vente apparent de 175 000 $, alors que le prix de vente dans le contrat secret était de 148 500 $. La cour a permis la perte en capital puisque le ministère avait eu connaissance de la relation cachée et les contribuables n’ont pas essayé d’obtenir une position fiscale plus avantageuse.
Du côté des condos
Quelques promoteurs de condos neufs utilisent cette tactique avec les prête-noms. Pourquoi? En fait, la banque exige, dans le cas des condos neufs, de vendre au minimum 50 % des condos avant la première pelletée de terre. Cette demande est très difficile à combler, car cela exige que le promoteur les vende sur dessin seulement. Je me suis fait offrir une fois par un promoteur de signer pour un condo neuf. Je n’avais qu’une faible mise de fonds à mettre et toutefois, je recevais lors de la vente du condo un bon profit. Le problème est que si le promoteur ne réussit pas à le vendre, je dois l’acheter et contracter une hypothèque, et par la suite, le vendre moi-même. Trop de risques pour moi!
Nous pouvons retrouver sur Internet des compagnies qui vendent ce type de conventions de prête-nom. Consultez toujours un professionnel avant de signer ce type de document.
Ghislain Larochelle