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Comment calculer le taux de capitalisation ou «Cap Rate» ?
Calculs de rentabilité

Les gens qui investissent en immobilier et qui ont des immeubles à revenus résidentiels ou commerciaux doivent évaluer la valeur d’une propriété par rapport aux revenus, en utilisant le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut) ou le MRN (Multiplicateur de Revenu Net). En utilisant le revenu net d’opération et le prix de ventes des autres propriétés, on peut déterminer le taux de capitalisation (ou CAP RATE) et l’appliquer sur la propriété que l’on veut acheter en se basant sur les revenus.

Comment calculer le taux de capitalisation?

  1. Parvenez à mettre la main sur le prix d’un immeuble vendu récemment et comparez-le à celui que vous désirez acheter. Vous pouvez utiliser le registre foncier, un courtier immobilier ou quelques sites internet pour trouver le prix réel de vente et non pas le prix demandé. Si l’immeuble s’est vendu sans l’aide d’un courtier, votre courtier ne pourra pas utiliser le réseau MLS pour retrouver le prix de vente.
    Exemple: Un sixplex vendu 500 000$
  2. Trouvez maintenant les revenus nets de cet immeuble qui vient d’être vendu. Les revenus nets d’opération (RNO ou NOI, «Net Operating Income» en anglais) sont les revenus avant paiement des frais de financement privé ou bancaire. Il faut porter attention à la présentation (Listing) des dépenses immobilières, car le courtier peut oublier (volontairement ou non) plusieurs dépenses qui devraient être incluses dans le calcul du revenu net.
    Exemple: Le revenu net d’opération moins les dépenses est de 30 000$.
  3. Diviser le revenu net par le prix de vente pour obtenir le taux de capitalisation.
    Exemple: 30 000$/500 000$ = 0,06 ou 6% (Taux de capitalisation ou CAP RATE)
  4. Vous voulez maintenant savoir combien vaut cet immeuble que vous voulez acheter ayant un revenu net de 24 000$.
    Exemple: 24 000$/0,06 = 400 000$; la valeur de votre immeuble est donc de 400 000$.

Pour une meilleure rentabilité

Il faut toujours essayer d’avoir le taux de capitalisation le plus haut possible pour une meilleure rentabilité. Si vous payez ce même immeuble 350 000$ au lieu de 400 000$, votre taux de capitalisation est maintenant rendu à 6,9%. Fixez-vous un objectif pour l’achat de vos immeubles et utilisez-le comme point de référence. Si vous payez votre immeuble comptant, le revenu net d’opération est donc le rendement que vous avez par rapport à l’argent que vous avez investi.

Reprenons le même exemple. Vous obtenez un revenu net de 24 000$ et vous avez versé une mise de fonds de 350 000$. Vous recevrez donc 6,9% de rendement sur votre argent. Est-ce assez pour vous? C’est la question qu’il faut se poser. Donc, si vous avez un immeuble qui rapporte 32 000$ et que vous recherchez 6,9% de rendement, alors le prix le plus haut que vous serez prêt à payer sera: 32 000$/0,069 = 464 000$. Si vous payez votre immeuble plus cher, vous n’obtiendrez pas le rendement de 6,9%.

Ghislain Larochelle

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