Au sens des articles 8.1 et 8.2 de la loi sur le bâtiment, le promoteur d’un flip immobilier avec rénovations est présumé être un entrepreneur général, puisqu’il propose à la vente ou un ouvrage de génie civil. Et qui dit entrepreneur général dit licence RBQ. Mais avez-vous réellement l’obligation de posséder cette licence pour entreprendre un flip ? C’est à cette question que nous allons répondre dans cet article.
Qu’est-ce qu’une licence RBQ ?
Tout corps de métier dépendant de la Commission de la construction du Québec (CCQ) doit disposer d’une licence de la régie du bâtiment du Québec (licence RBQ) pour exercer : menuisier, peintre, plombier, électricien… Il existe deux sous-catégories de licences : l’une pour intervenir sur les petits bâtiments (1.2), et l’autre (1.3) pour les bâtiments en tout genre.
À quoi sert la licence ?
Cette licence garantit que la personne détient les compétences nécessaires pour intervenir sur un chantier. C’est une assurance en cas de malfaçons ou d’éventuels problèmes lors de travaux, car l’entrepreneur doit disposer d’une assurance professionnelle. Celui qui détient la licence RBQ répondra auprès de la régie du bâtiment du Québec. Il sera donc le seul responsable en cas de problème. À noter que l’entrepreneur général doit être cautionné selon la sous-catégorie en question, ce qui est différent d’une assurance de responsabilité civile. Il devra néanmoins s’assurer que ses sous-traitants en ont.
Est-elle obligatoire pour l’acheteur/investisseur ?
La licence RBQ n’est pas obligatoire pour investir en immobilier. Un acheteur peut donc tout à fait être propriétaire d’un ou plusieurs immeubles sans pour autant détenir cette licence.
À quel moment la licence est-elle obligatoire ?
Dans le cadre d’un flip (où le but est de revendre et de faire un profit), des travaux sont souvent nécessaires. Dès que vous envisagez des travaux avant la revente de l’immeuble, la licence RBQ est obligatoire. À moins d’être vous-même entrepreneur de formation ou de passer l’examen pour détenir votre licence RBQ, il sera nécessaire de vous associer avec un entrepreneur général.
Si j’ai la licence, je peux donc faire les travaux moi-même ?
Le fait de détenir une licence RBQ vous permet de coordonner vous-même les travaux dans vos immeubles. Vous êtes l’entrepreneur général ; vous pouvez donc recruter vous-même les intervenants. Ces derniers devront détenir une licence valide de la CCQ dont la catégorie ou sous-catégorie correspond aux travaux exécutés (art. 14 de la loi sur le bâtiment). Si vous souhaitez être autonome dans la coordination des travaux, ce peut être la solution. Et si vous souhaitez effectuer vous-même certains travaux, par exemple des travaux de plomberie ou d’électricité, vous devez personnellement détenir la licence CCQ appropriée à ce type de compétence.
Est-ce facile d’obtenir la licence ?
L’obtention de cette licence est assez simple, mais vous demandera un peu d’investissement (par exemple avec la compagnie Gestion Solution Construction) :
- Une vingtaine d’heures de formation pour apprendre les techniques de base en vue de passer l’examen ;
- Un coût annuel d’environ 4 200 $ la première année, qui comprend la formation, le manuel (le code du Bâtiment), les examens (cinq au total), le cautionnement et la fameuse licence RBQ.
- Les années suivantes, le coût annuel sera d’environ 1500 $ (cautionnement + licence).
Ces montants peuvent paraître élevés, mais il s’agit là d’un réel investissement. Ramené au profit réel d’un flip (disons 25 000 $), il paraît bien dérisoire.
Est-ce possible de faire un flip si je n’ai pas de licence RBQ ?
Si vous ne possédez pas de licence RBQ lors de l’achat d’un flip (dont vous savez que des travaux sont nécessaires avant la revente), vous devez trouver un partenaire qui possède cette licence ; il sera votre répondant auprès de Régie du bâtiment du Québec.
Quelles sont les conditions pour un tel partenariat ?
Si vous devez vous associer avec un entrepreneur général, voici les conditions :
- Constituer une société par actions opérante (SPA) ; c’est elle qui détiendra l’immeuble.
- L’entrepreneur devra posséder au minimum 50 % des actions (votantes) et transférer sa licence à la SPA, qui détient l’immeuble (le montant de son profit sera déterminé à part dans la convention d’actionnaires).
- Vous (et vos partenaires éventuels) devrez posséder également 50 %.
Les avantages du partenariat
S’associer avec un entrepreneur général procure plusieurs avantages :
- Le prix de son intervention est négocié dès le départ. Il n’y pas de mauvaises surprises lors de l’avancement des travaux.
- C’est lui qui trouve les ouvriers et les sous-traitants.
- C’est lui qui gère le chantier et son équipe.
- C’est lui qui porte la responsabilité du chantier.
Même s’il détient 50 % des actions de la société, il ne percevra pas pour autant 50 % des bénéfices. Le montant qu’il percevra sera déterminé en amont, dans la convention d’actionnaires. Ce peut être un montant fixe ou un pourcentage sur la vente.
De votre côté, vous êtes libre pour rechercher vos prochains deals, négocier, rechercher les financements, acheter et revendre. Vous vous consacrez ainsi à la partie du métier que vous préférez ou que vous connaissez le mieux.
Conclusion
Les règles existent déjà depuis plusieurs années. Toutefois, depuis la Commission Charbonneau, les contrôles se sont resserrés. Dorénavant, la régie du bâtiment du Québec est dans l’obligation de faire des inspections régulières pour vérifications. De nombreux inspecteurs contrôlent dorénavant tant les gros chantiers que les plus petits. Il vaut donc mieux être en règle avec la loi, au risque de se voir infliger une amende.