Si vous investissez en immobilier, il est très probable que tôt ou tard, vous ayez besoin d’un courtier immobilier. Voici comment bien choisir.
Au moment d’écrire ces lignes, le Québec compte 16 670 courtiers. Ce nombre comprend des courtiers immobiliers, des courtiers immobiliers agréés, des agences ainsi que des courtiers immobiliers hypothécaires. De ce nombre, on compte 2842 courtiers immobiliers agréés.
Un courtier immobilier pour acheter une maison ou un petit plex
Si vous cherchez un petit plex (2,3 ou 4 logements), un courtier immobilier résidentiel peut très bien vous aider. Ce genre de courtier est en général assez facile à trouver. Il y en a un peu plus de 14 000 qui sont disponibles au Québec. La plupart des agences pourront vous aider. Généralement, ce n’est pas trop compliqué, puisque la plupart des propriétaires de petits plex sont des propriétaires occupants.
Toutefois, la plupart des courtiers vous demanderont des préqualifications avant de travailler avec vous, ceci pour la simple raison qu’ils sont payés seulement s’ils vendent. Ils ne veulent donc pas prendre de chance. Supposons qu’un courtier ficelle avec vous une belle offre d’achat, qu’elle est ensuite acceptée, mais qu’une fois rendu au financement elle ne passe pas… votre courtier immobilier aura travaillé beaucoup d’heures pour rien !
Cette réalité est d’autant plus poignante dans un marché comme celui d’aujourd’hui, où il n’est pas rare de voir 10 ou même 20 offres d’achat sur le même petit plex. Pour le vendeur, entre des acheteurs qui sont préqualifiés et d’autres qui ne le sont pas, le choix sera facile à faire.
Mais le simple fait de vous faire préqualifier ne veut pas dire que vous allez automatiquement passer au financement final. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il y a une différence entre la préqualification et la préautorisation. C’est uniquement dans le deuxième cas que la banque fera un examen complet de votre dossier de crédit. Une préautorisation a donc plus de poids qu’une préqualification.
Un courtier immobilier pour acheter un plus gros plex
Supposons que vous vous intéressez aux immeubles de 5 logements et plus. Pour ce type d’immeuble, vous aurez besoin d’un courtier immobilier commercial.
Ici, les règles sont différentes, puisque la préqualification n’existe pas pour ce genre d’immeuble. Ce qui va vous qualifier, ce sont votre mise de fonds et le rendement de l’immeuble. En fait, la qualité de l’immeuble influencera à 95 % le financement. Votre situation personnelle influencera pour 5 %. C’est le contraire du résidentiel ! C’est l’immeuble qui se qualifie pour vous.
L’influence que vous pouvez avoir se résume à vos connaissances en immobilier et à votre expérience. Avez-vous d’autres immeubles ? En avez-vous déjà eu ? Si vous en êtes pour un premier investissement et que vous y aller pour un 50 logements, il se peut que la banque se montre un peu frileuse à l’idée de vous avancer un prêt. Il faudra alors miser sur une bonne présentation de votre dossier. Vous pourriez par exemple avoir un gestionnaire hors pair, ce qui jouerait en votre faveur.
Comment trouver LE bon courtier immobilier ?
Commencez par visiter les sites web des agences et des courtiers, et vérifiez s’ils sont outillés pour vous aider. Vérifiez les permis. Vous pouvez également faire ces vérifications sur le site web de l’OACIQ. Il suffit d’y entrer le nom d’un courtier ou d’une agence pour vérifier les permis. Mais il ne faut pas s’arrêter uniquement au permis. Il se peut qu’un courtier détienne par exemple deux permis (résidentiel et commercial), mais que dans les faits, il ne fasse que du résidentiel.
Vous pouvez aussi voir du côté des courtiers indépendants, mais souvent, c’est plus compliqué et le service est souvent moins spécifique. Plusieurs indépendants vont faire du courtage pour un large éventail de types d’immeubles différents.
Un truc, pour trouver le bon courtier immobilier, est de parler le bon langage. Vous devez être familier avec les termes « TGA », « revenu net d’opération », « premier rendement », « taux de qualification », etc. Vous saurez de quoi parler à votre courtier, vous saurez de quoi il vous parle et surtout, vous serez en mesure de déceler s’il maîtrise le sujet ! Il est donc important de bien vous former pour maîtriser les notions essentielles.
Un truc pour filtrer les courtiers
Vous pouvez demander : « Je cherche des immeubles avec des balances de vente. » Beaucoup de courtiers, même dans le commercial, ne sont pas habitués aux balances de vente. S’il ne connaît pas ça, cela pourrait le rendre mal à l’aise, et il vous dira simplement : « Non, je ne suis pas intéressé ». Le mieux, toutefois, est d’amener la question de la balance de vente un peu plus tard dans la conversation. Quoi qu’il en soit, vaut mieux discuter beaucoup avec votre courtier avant de vous rendre compte, une fois le processus d’achat entamé, qu’il n’est pas à l’aise avec telle ou telle chose.