Comment calculer le taux global d’actualisation (TGA) sur un immeuble
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Qu’est-ce que le taux global d’actualisation (TGA)?

Le taux global d’actualisation (TGA), souvent appelé le taux de capitalisation, n’est rien d’autre que le rapport entre le rendement et la valeur marchande d’un immeuble. Il s’agit du taux auquel ont recours les évaluateurs agréés pour estimer la valeur d’une propriété immobilière. Le taux global d’actualisation est principalement fondé sur les comparaisons réalisées entre les ventes antérieures et récentes d’immeubles similaires, en normalisant les différents coûts d’exploitation. Tel que je le mentionne dans la formation «Est-ce un bon deal? | Calculs de rentabilité», il constitue la preuve du coût réel de la propriété immobilière pour des fins de financement; notez que ce coût varie en fonction du temps.

L’outil des évaluateurs

Cette technique est la plus utilisée par les évaluateurs, car elle a la particularité d’être relativement facile à appliquer. Elle prend en compte d’un seul coup toutes les primes que les investisseurs attribuent à un marché en particulier. Voici les 3 points qui contribuent au calcul des évaluateurs agréés:

  1. Faire une étude du marché pour déterminer le prix de vente d’immeubles semblables pour lesquels le revenu net est connu.
  2. En divisant le revenu net par le prix de vente, on détermine un TGA pour chaque vente.
  3. Choisir le TGA qui est applicable pour l’immeuble.

Le TGA comparé aux autres calculs de rentabilité

Ce type de taux représente l’inverse du multiple du revenu net (MRN) qui lui, est beaucoup plus connu dans ce domaine. Donc, si vous obtenez un MRN de 20, vous aurez un taux global d’actualisation de 5%. De plus, il s’agit d’un indicateur bien plus fiable de la valeur que le multiple du revenu brut (MRB) qui ne prend pas en compte des coûts d’exploitation particulière de la propriété immobilière. Les TGA appliqués, en 2012 dans la zone de Montréal par exemple, oscillent entre 5% et 9% en fonction des principales caractéristiques de la propriété immobilière. La valeur des immeubles se conservera tant et aussi longtemps que resteront faibles les taux d’intérêt. En effet, ce taux peut varier non seulement selon la tendance du marché, mais également en fonction des taux d’intérêt en cours ainsi que de l’inflation.

L’immobilier, votre entreprise

Investir en immobilier est certes une action très sécuritaire, mais il faut néanmoins le considérer comme une entreprise; celui qui investit voudra par-dessus tout le meilleur rendement possible comparativement à celui qu’il obtiendrait en payant un Certificat de Placement Garanti ou encore une obligation gouvernementale. Ces profits constituent eux-mêmes une conséquence des tendances inflationnistes du marché.

Ghislain Larochelle