Nouvelles règles sur l’emprunt hypothécaires: bonne ou mauvaise nouvelle?

Le 16 février dernier, le ministre des Finances du Canada Jim Flaherty a annoncé quelques mesures visant à sécuriser les emprunts hypothécaires contractés par les Canadiens. Ce même gouvernement avait déjà mis la table à ce sujet en octobre 2008, alors qu’il avait mis fin au financement à 100 % de la valeur de la résidence (ce taux est maintenant à 95 %). Il a également établi que la période maximale d’amortissement d’un emprunt hypothécaire était ramenée à 35 ans. En ce qui a trait aux mesures annoncées cette semaine, malgré l’emportement précipité de certains, celles-ci ne semblent toutefois par remettre en question l’accès à la propriété.

Critères de solvabilité

Premier changement apporté, les institutions financières devront exiger que toutes les personnes qui contractent un emprunt hypothécaire remplissent les critères de solvabilité liés à une hypothèque de 5 ans à un taux d’intérêt fixe, même s’ils optent pour un prêt de plus courte durée assorti d’un taux d’intérêt inférieur.

Autrement dit, quelqu’un qui voudrait obtenir un emprunt hypothécaire d’un taux variable de 2,25 % devra, afin de se qualifier pour l’emprunt, respecter les ratios en tenant compte du taux en vigueur pour un terme de cinq ans fermé (environ 5,4 % actuellement). Cette nouvelle façon de faire aura l’avantage de s’assurer qu’un emprunteur sera en mesure de faire ses paiements, même lorsque les taux d’intérêt seront en augmentation. Ce changement est d’autant plus important que les taux en vigueur actuellement sont historiquement bas et que cette situation n’est que temporaire.

Refinancement

Deuxième changement, le montant maximum du prêt permis lors d’un refinancement hypothécaire passera de 95 % à 90 % de la valeur de l’habitation. Le mot clef de cette dernière phrase est refinancement. C’est donc dire que pour la grande majorité des emprunteurs, notamment les premiers acquéreurs d’une résidence, le pourcentage minimal de capital que celui-ci doit être en mesure de fournir demeure à 95 %.

Toutefois, ceux qui désireront, pour une raison ou une autre, refinancer leur hypothèque devront s’assurer que le pourcentage de la dette sur la valeur de la résidence n’excède pas 10 %. Cette distinction fait en sorte que l’accès à la propriété ne sera pas plus difficile suivant les nouvelles normes. Par exemple, pour une maison d’une valeur de 200 000 $, l’emprunteur doit, s’il veut pouvoir obtenir une assurance hypothécaire (SCHL ou Genworth Financial), fournir une mise de fonds de 10 000 $. Le ministère des Finances permet que cette somme soit également empruntée, mais elle ne pourra bénéficier de ladite assurance, ce qui pourrait facilement rebouter les prêteurs potentiels.

Mise de fonds

Troisième et dernière mesure, dans le cas des prêts relatifs aux immeubles dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire et qui sont acquis à des fins de spéculation, la mise de fonds minimale sera portée à 20 %. Encore une fois, cette mesure ne vise pas les propriétaires-occupants et, par le fait même, n’en est pas une qui nuira à l’accès à la propriété.

C’est donc dire que contrairement à ce qu’affirment certains chroniqueurs, il semble que les nouvelles mesures qui seront applicables à partir du 19 avril 2010 ne visent qu’une seule chose; limiter les risques reliés à l’emprunt hypothécaire tout en s’assurant que les Canadiens puissent continuer à faire leurs paiements, même lorsque les taux d’intérêt commenceront à augmenter.

Ces mesures ne constituent en aucun cas, selon moi, un frein à l’accès à la propriété. En fait, la mesure tant redoutée qui aurait vraiment nui aux emprunteurs, en particulier les premiers acheteurs, aurait été d’augmenter la mise de fonds minimale à 10 % ou encore de diminuer davantage la période maximale d’amortissement. Finalement, pour ceux et celles qui désirent devenir propriétaires d’ici peu et qui veulent se qualifier selon les règles actuelles, il est encore possible de procéder dès maintenant.

Par contre, dans le cas d’un emprunteur qui se qualifierait de justesse en tenant compte d’un taux variable plus que bas, il ne faut pas oublier que les prévisions concernant le taux préférentiel font état de hausses continues durant les prochaines années.

Les renseignements fournis dans cette chronique se veulent un guide général pour en apprendre davantage sur les différentes dispositions des lois fiscales ainsi que certaines stratégies et opportunités pour ce qui est des finances personnelles. Il n’est donc pas fait mention des petites formalités qui peuvent être très spécifiques à des cas en particulier. Il est toujours recommandé de faire appel à un comptable, un fiscaliste ou tout autre conseiller compétent afin d’obtenir des renseignements plus précis concernant votre situation.

Par Jean-François Blanchette, chroniqueur MSN finances, 19 février 2010