On entend souvent, dans les médias, des histoires d’horreur autour de la gestion d’immeubles pour aînés : insalubrité, mauvais traitements, etc. Est-ce une bonne affaire d’investir dans une résidence pour personnes âgées? Voici un survol de la question et des risques encourus.
Résidence pour personnes agées: hausse de la demande
Selon la SCHL, la clientèle principale des résidences pour personnes âgées a plus de 75 ans et la demande pour ce type d’immeuble est en hausse. En 2014, elle a augmenté de 2,7%. À première vue, il peut donc s’agir d’un secteur gagnant, lorsque l’on songe au type d’immeuble qui gagne en popularité. En effet, avec le vieillissement de la population, la demande pour ce genre de logement va augmenter au cours des prochaines années, selon l’Institut de la statistique du Québec. En général, on recense trois manières d’investir dans une résidence pour personnes agées:
- Les investisseurs demeurent en résidence et prennent soin eux-mêmes des résidents. Cela implique souvent d’acheter des immeubles de 30 chambres et moins.
- S’il s’agit de résidences de plus de 50 chambres, les tenanciers embauchent souvent un directeur et du personnel soignant (infirmières, etc.) à temps plein.
- Dans le cas des établissements offrant des soins de longue durée, la clientèle a des besoins plus particuliers; par conséquent, on doit quasiment traiter l’immeuble comme un hôpital et engager le personnel adéquat.
Le financement: un défi de taille
Vous l’aurez deviné, l’un des défis majeurs qui viennent avec l’achat de ce genre d’immeuble est le financement. En effet, l’un des problèmes que peuvent rencontrer les investisseurs est que l’assurance prêt SCHL est seulement disponible pour les résidences de plus de 50 logements. Les résidences possédant moins de chambres ne sont donc pas cautionnées par la SCHL. Dans le cas des 50 logements et plus, la SCHL peut financer 85% de la valeur totale de l’immeuble, mais l’investisseur aura une prime de 4,5% supplémentaire à payer.
Acheter sans l’aide de la SCHL
Si vous désirez acheter sans l’aide de la SCHL, vous devrez vous assurer d’avoir une bonne mise de fonds pour acquérir un immeuble pour personnes âgées. La mise de fonds minimale pour ce type de produit peut varier entre 40 et 80%, en fonction des institutions financières. Il faut souligner que ces dernières n’aiment pas beaucoup investir dans les petites résidences, car le risque est trop élevé pour elles.
D’ailleurs, la plupart des banques regarderont l’expérience des investisseurs et exigeront qu’ils détiennent environ cinq ans d’expérience à titre de propriétaires ou de gestionnaires d’immeubles pour personnes âgées. Cela place donc la barre très haut pour les nouveaux investisseurs qui désirent acquérir des résidences pour aînés.
Une bonne affaire, si on suit la réglementation
Pour être en mesure de recevoir des clients provenant des établissements gouvernementaux, les investisseurs doivent répondre à une série de mesures et de règles instaurées par le gouvernement du Québec en 2007 et obtenir leur certification. Ces mesures ont été imposées afin de réduire au maximum les risques de mauvaise gestion et de scandale, comme on l’a souvent vu dans les médias. Si vous êtes en mesure d’obtenir cette certification et de suivre les règles, investir dans une résidence pour personnes âgées peut représenter une bonne affaire, considérant que la demande pour ce type d’hébergement augmentera au cours des prochaines années.
Quelques conseils
En terminant, voici quelques conseils à suivre avant d’acheter une résidence pour personnes âgées :
- Soyez conscient qu’acheter et gérer un immeuble pour personnes âgées n’est pas seulement une affaire de gestion d’immeuble, mais bien de gestion d’entreprise et de personnel.
- Avant d’acheter, analysez les états financiers de l’immeuble avec un professionnel chevronné.
- Assurez-vous que la résidence est certifiée et répond aux exigences du Ministère.
- Vérifiez avec votre banque la mise de fonds nécessaire et assurez-vous d’avoir les fonds requis avant d’aller plus loin.
Ghislain Larochelle