Le pilier qui supporte tout partenariat en immobilier, c’est le partage. Celui-ci peut prendre plusieurs formes.
Dans un précédent article, nous abordions les différents types de partenariats qui permettent d’investir en immobilier. Voyons maintenant les différentes formes de partage qui unissent les partenaires.
Le prêt personnel
Il s’agit de prêter à une personne (physique ou morale) sans garantie spécifique, mis à part le bon vouloir de l’emprunteur. Le taux d’intérêt est par conséquent plus élevé que dans une autre sorte de prêt. Pour toute transaction supérieure à 1 500 $, la loi québécoise requiert un contrat.
Le love money
Là aussi, il s’agit d’un prêt à la personne (physique ou morale) sans garantie spécifique à part le bon vouloir de cette dernière. La différence avec le point précédent est que l’emprunteur et le prêteur se connaissent et sont souvent apparentés. Le taux d’intérêt est souvent très réduit. N’oubliez pas qu’il faut signer un contrat si le prêt est de plus de 1500 $.
Hypothèque avec intérêt
Cette technique consiste à prêter à la personne (physique ou morale) tout en conservant l’immeuble en garantie. Le taux d’intérêt est moins élevé que le taux personnel. Notez que ce genre d’hypothèque requiert un contrat devant un notaire.
Hypothèque avec intérêt et participation
Cette méthode plus sophistiquée est plus souvent utilisée dans le cas d’un flip. Il s’agit de prêter à la personne (physique ou morale) tout en conservant l’immeuble en garantie. Le taux d’intérêt sera moins élevé que le taux personnel. De plus, un pourcentage des profits générés par le flip sera remis au prêteur. Puisque les profits sont imposés différemment des intérêts, cela peut être intéressant. Toutefois, cette forme de partage requiert un contrat devant un notaire. De plus, la participation des partenaires est souvent conclue en privé, en dehors de la convention d’hypothèque.
Droit de propriété
Ici, les deux partenaires sont copropriétaires. Toutefois, il faut savoir que la banque exigera que tous les copropriétaires garantissent le paiement de la dette. Notez également que ce genre d’entente requiert un contrat si le montant impliqué est supérieur à 1500 $.
Droit aux profits
Il s’agit d’une entente surtout utilisée dans les flips ou les développements immobiliers (entre développeurs et propriétaires) afin de partager les profits. Cette entente requiert un contrat si le montant est de plus de 1500 $.
Selon le travail accompli
Cette méthode est surtout utilisée pour les flips, afin d’assurer la pérennité des affaires entre les partenaires selon un principe d’équité. Cette entente requiert une charte spéciale, des dividendes discrétionnaires et ces dispositions doivent être prévues dans la convention entre les partenaires.
Plus-value
Il s’agit d’un prêt-rénovation consenti à faible taux d’intérêt, le tout moyennant une participation à la plus-value. Cette entente requiert un contrat si le montant est de plus de 1500 $.
Dividendes privilégiés
Les actions à dividendes privilégiés sont une catégorie spécifique d’actions d’une société par actions. Ces dividendes sont payables en premier, à taux fixes et cumulatifs. Notez bien que tout dividende se paie après impôt et n’est donc pas déductible, ce qui est l’inverse des intérêts sur l’argent prêté, qui est admissible à la déduction fiscale. Cette entente requiert la création d’une société par actions et d’une charte spécifique autorisant ce type de dividende.
* Article rédigé à partir des propos de Me Luc Audet