Est-ce 0, 5,10, 20, 30 ou 40 % du prix d’achat que j’aurai besoin comme mise de fonds? Plusieurs personnes sont confuses et c’est pourquoi je vais démystifier la mise de fonds dans cet article.
Qu’est-ce que la mise de fonds?
Acheter une propriété représente un investissement important et il est presque impossible de le faire sans avoir recours à un prêt hypothécaire. Dans la majorité des cas, pour obtenir un tel prêt, il est nécessaire de débourser une mise de fonds. Tel que je le mentionne dans la formation «Devenir libre financièrement avec l’immobilier», la plupart des gens pensent automatiquement au montant classique de 20 % de la valeur de la propriété, mais certains ignorent que ce montant peut varier de 5 % à 50 % selon plusieurs facteurs.
L’assurance prêt hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a vu le jour afin de faciliter l’accès à la propriété. Cette assurance se base sur le fait que les institutions bancaires accordent un prêt à un particulier seulement après avoir évalué le risque correspondant à ce prêt. La mise de fonds sert alors en quelque sorte de «garantie» pour minimiser le risque financier de l’institution bancaire.
L’assurance prêt hypothécaire a pour fonction de donner le même type de «garantie» : dans le cas où l’acheteur ne serait plus en mesure de rembourser son prêt hypothécaire. Le risque encouru par la banque est ainsi minimisé. Pour cette raison, un acheteur couvert par cette assurance peut non seulement bénéficier d’un prêt hypothécaire avec une plus petite mise de fonds, mais il peut également souvent négocier un taux d’intérêt plus avantageux.
Le type d’investissement
Le pourcentage qui correspond à la mise de fonds peut aussi varier selon le type d’investissement. Une institution bancaire n’évalue pas la capacité à payer de son emprunteur de la même manière si le prêt hypothécaire sert à acheter un immeuble à revenu. Dans ce cas, le type d’immeuble, sa taille ainsi que les revenus qu’il pourrait générer sont pris en considération. Le fait que le propriétaire habite l’immeuble peut aussi avoir une influence.
Par exemple, si un immeuble compte quatre logements ou moins, la mise de fonds minimale peut être aussi basse que 10 % dans le cas où le propriétaire est occupant; si le propriétaire est non occupant, alors elle passe à un minimum de 20 %. Pour les immeubles de cinq logements ou plus, on parle plutôt d’une mise de fonds de 25 %, peu importe que le propriétaire réside dans l’immeuble ou non.
L’utilisation de la propriété est aussi un facteur important pour fixer le montant de la mise de fonds : dans le cas d’une résidence pour personnes âgées, les institutions bancaires pourront demander jusqu’à 50 % de mise de fonds. Pour les hypothèques commerciales, les exigences ne sont pas aussi définies et l’approbation hypothécaire dépend conjointement de la situation financière de l’emprunteur et du projet commercial.
Toutefois, un fait reste le même : plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez sur les frais reliés à votre prêt; qu’il s’agisse de taux d’intérêt, ou de prime d’assurance prêt hypothécaire. Mais entre temps, c’est aussi moins d’immeubles que vous pouvez acheter avec votre l’argent réserver pour votre mise de fonds. C’est un pensez-y-bien.
Ghislain Larochelle